有的观点认为，联合开发的项目由双方共同经营、共负盈亏，本着权利义务对等的原则作为利益共同体的双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任所做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联合开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必具体分清谁的责任或哪一方对外签字的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。产生这种观点主要是因为对联合开发的行为没有进行法律定性，其实联合开发的行为因为双方的签订的合同内容不一样，承担的权利义务不一样，而导致不同的法律性质和法律后果，因此房地产联合开发合同成为房地产联合开发行为中的最重要关键之处，签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。

　　二、房地产联合开发合同纠纷的特点

　　房地产开发项目有大有小，大到占地几千亩建筑面积达几十万平方米的小区，小到一栋独立的单体楼建筑均属于这一范畴。房地产开发投入的资金较大，生产的周期较长，涉及的法律、法规及政策面较广容易产生纠纷。房地产联合开发合同纠纷的特点是，诉讼标的大，纠纷内容复杂，纠纷各方诉讼利益重，诉讼周期也较长。另外这类纠纷所涉及法律法规以及国家的政策面广。无论是最高人民法院公布的案例还是在互联网上，全国各在关于合作开发的纠纷非常多，据不完全统计，合作开发纠纷在房地产诉讼案件中占有很大比例。

　　据网上报道，成都金地房产公司和新特实业有限公司合伙开发某花园工程。金地房产公司出资负责整体开发，新特公司以土地使用权入股合作开发。两公司在合作开发某花园工程过程中，由于新特公司所出的土地升值较大，由此提出增加开发收益，而负责整体开发施工的金地公司认为新特公司的要求违背了合同原意。同时，在金地公司实际售房过程中，新特公司认为价格偏低，有损其利益，曾多次派人到某花园张贴“告客户书”，影响了房屋销售，由此引发双方矛盾。并由此引发严重暴力事件，当地公安局还为此专门成立专案组。

　　三、房地产联合开发合同的主体。

　　房地产联合开发，就是依据当事人的约定，经国家职能部门批准，就合作建设房地产项目，各方共同出资，共同开发的联合经营行为。根据目前的法律规定，房地产联合开发行为要合法有效，合作项目必须获得政府有关职能部门的批准，并获得规划、土地使用、固定资产投资、施工建设等有关行政审批手续。同时，联合开发合同不得违反国家的法律法规。因此，房地产联合开发合同的主体是特殊主体。

　　具有法定房地产开发资质的企业才能开发房地产，国家法律和地方法规都对开发企业的注册资本金及专业技术人员的条件作了明确的规定。并对开发企业的资质等级的条件以及不同等级的企业所能开发的房屋面积也作了规定。作出这些特殊规定，是确保进入该领域的公司应具备相应的条件及开发能力，是把不具备开发资质的企业严格区分开来。拥有房地产开发资质的企业，不仅能独立开发，也能联合开发房地产项目。虽不具备房地产开发资质，但具有土地使用权的企事业单位，可用土地使用权参与联合开发房地产项目。拥有土地使用权而不具备开发资质的企事业单位，虽不能独自开发房地产项目，但如果用自有的土地使用权与有开发资质的房地产开发企业联合开发，并经国家职能部门批准的，其联建合同视为有效。这一类特殊主体签订有效联建合同的前提是：必须拥有土地使用权，必须将拥有的土地使用权作为联合开发的出资形式，联合开发合同必须经政府职能部门批准，联合开发的另一方必须具备相应的房地产开发资质证书。

　　自2005年8月1日起施行《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三节规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。