1、工程未经竣工验收合格不得使用是法律的强制性规定

《建筑法》第61条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

《合同法》第279条：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”

《建设工程施工合同（示范文本）》通用条款32.8款：“工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，发包人不得使用。发包人强行使用时，由此发生的质量问题及其他问题，由发包人承担责任。

2、工程已经完工，发包人拖延验收怎么办

《建设工程施工合同（示范文本）》通用条款32.3款：“发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或验收后14天内不提出修改意见，视为竣工验收报告已被认可。”

视为验收合格后，即可进入结算程序。

3、建设工程未经竣工验收，擅自使用视为验收合格

　《施工合同司法解释》第13条：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”

（1）发包人擅自使用未经竣工验收的建设工程，对其使用部分出现的质量问题，应自行承担责任；

（2）对建设工程的地基基础工程和主体结构质量，在合理使用寿命内，仍由承包人承担民事责任。(终身保修责任)

（3）建设工程未经竣工验收擅自使用，视为验收合格，可以进入结算程序。

案例：某学校为解决职工住房建设教工宿舍，施工中，多年住房紧张的职工，见内装修逐渐完毕，不顾学校和施工队的阻拦，强行搬迁，到工程完工时，此楼已经全部投入使用。这时学校对工程进行验收，发现楼梯间、门厅和部分房间的墙皮脱落、木地板起鼓等质量问题，学校要求施工单位整改返工，施工单位决绝返修，学校起诉施工单位赔偿因不履行返工和质量修缮义务而造成的经济损失。法院审理认为：按照法律规定，施工单位对工程质量负有全面的责任，得规避，对于学校职工宿舍出现的质量问题应当依照《建筑法》和《合同法》及合同约定进行返工，但是这种义务是建立在建设单位不提前使用该工程的前提下，一旦建设单位提前使用该工程，质量瑕疵的返工义务即行消失。因此对施工单位的返工责任亦予免除。对质量缺陷的修复责任由学校自行承担。

4、建设工程未经竣工验收，擅自使用后，承包人是否还应承担保修义务？

从字面来看，除地基基础工程和主体结构质量外，不需承担。但实践有观点认为仍应承担，因为保修是法定义务，是否承担保修义务与提前使用无关。

5、实践操作建议：

（1）充分利用竣工验收交付程序，做好验收工作。

针对发包人通过拖延验收来拖欠工程款问题，根据《建设工程施工合同》（示范文本）32.3款的规定，工程竣工后，承包人应当及时向发包人提供完整的竣工资料及竣工验收报告，发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28天内不组织验收，视为竣工验收报告已被认可，直接进入结算程序。因此，如果承包人能够利用好竣工验收交付的这一程序，发包人拖延验收是得不偿失的，希望通过拖延验收来拖延结算也是不可能的。

（2）注意收集发包人擅自使用的证据。

如果出现发包人一方面拖延验收，另一方面又擅自使用，那么，只要收集到发包人擅自使用的证据，结果也是视为工程验收合格，可以直接进入结算程序。这时，发包以使用部分质量不符合约定为由，要求承包人返工、修理、重作的，法院不予支持，也即免除了承包人的保修责任，除非地基基础工程和主体结构质量出现问题。保留证据的方式有照片、录像、使用公证等

6、保修金实务操作问题

（1）保修金退还期限与保修期不同

大部分工程都要预留保修金。很多合同都约定：“保修期满，保修金退清”。殊不知，这样的约定等于保修金永远退不清。《建设工程质量管理条例》规定，部位不同保修期也不同，有2年的、有5年的、有终身保修的，基础设施工程和房屋建筑的地基基础和主体结构工程的保修期为设计文件规定的合理使用年限，即终身保修，要退回全部保修金，岂不要等三五十年。

（2）保修金退还期限一般为2年

根据建设部《建设工程质量保证金管理暂行办法》规定，保修金又称建设工程质量保证金，是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。显而易见，保修金的退还期限最长不应超过2年为宜。发包方在2年内退还保修金，施工单位仍承担保修责任，保修金并不是施工单位承担保修责任的唯一保证。很多施工企业长年拿不回保修金，与对这个问题的理解不准确有关。