刘**诉钦州市**房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案（简称A案），以房产公司提供的租赁物有瑕疵提起违约之诉，要求解除与房产公司的租赁合同并要求赔偿。在案件审理过程中，房产公司又向同一法院提出要求刘**支付租金之诉（简称B案）。A、B两案争议的焦点是：房产公司交付的租赁物是否存在瑕疵？是否应承担瑕疵担保责任？租赁合同中约定的由承担人刘**承担维修义务能否以此免除出租人房产公司的瑕疵担保责任？以下是广西专业律师网熊潇敏律师作为刘**的代理人在法院审理B案中发表的代理意见。

　　钦州市**房地产开发有限公司诉刘**租赁合同纠纷一案

　　代 理 词

　　尊敬的审判员：

　　根据《中华人民共和国律师法》第二十八条的规定，北京大成（南宁）律师事务所受刘**的委托，指派本人担任本案的诉讼代理人。本代理人通过庭前审阅相关证据材料，庭审质证、认证，以及相关当事人的陈述。现提出如下代理意见，供合议庭参考：

　　一、本案应中止审理，待刘**诉钦州市**房地产开发有限公司租赁合同纠纷案审结后再恢复审理。

　　因本案不是在刘**诉钦州市**房地产开发有限公司租赁合同纠纷案中确定的举证期限内提起诉讼，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，本案显然不是对原告刘**诉被告钦州市**房地产开发有限公司租赁合同纠纷案（案号：        ）构成反诉。在本案中原告的诉讼请求是要求被告刘**继续履行合同，支付租金。而该诉讼请求应否获得支持取决于双方签订的《租赁合同》能否继续履行。鉴于刘**作为原告诉被告钦州市**房地产开发有限公司租赁合同纠纷案中，刘**要求解除双方签订的《租赁合同》，因该案还未审结，双方签订的《租赁合同》是否被法院判决解除还尚属未知状态，而本案又需以上述一案的审理结果为依据，根据《民事诉讼法》第一百五十条第（五）项“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结”之规定，本案应裁定中止诉讼，待另一案审结后再恢复本案的审理。

　　二、原告钦州市**房地产开发有限公司有严重的违约行为，刘**在其与钦州市**房地产开发有限公司租赁合同纠纷案中主张解除合同并要求赔偿的诉请应获得支持，原告在本案中诉讼请求理由不能成立。

　　1、原告钦州市**房地产开发有限公司交付给被告刘**的租赁物未符合《租赁合同》约定的商业用途的基本效用和状态。

　　原被告双方在《租赁合同》第一条约定原告将其所有的坐落于广西钦州港巨龙大厦国际花园8号楼地下室出租给被告作为商业用途使用。所谓商业用途是指以将房屋用作营利为目的即为房屋的商业用途，房屋用途中的商业用途是与房屋的自用居住相区别的概念。被告开办的电影院毫无疑问是属于商业用途的范畴。正因为双方在《租赁合同》合同中未确定租赁物是专门用于某种具体的商业经营（比如仅限于作停车场使用），那么被告租用该租赁物不管是做电影院还是用作其他商业用途，原告就应保证该租赁物具备一般的租赁物应具有的使用状态和效用，具备满足被告实现合同目的的最起码的商业价值，这样才会合乎双方签订合同达成交易时的真实内心意愿。

　　从一般的商业规则而言，舒心、舒适、安全、愉悦、双赢是促成交易双方期许达到的目标，因此，商家想方设法让所经营的环境尽可能满足客户舒心、舒适、安全、愉悦、共赢，正是顺应客户的心理需求。试想一个经营场所环境恶劣、地下冒着臭水的环境，势必会影响商家的经营效果和交易行为，也不符合商业惯例。这种恶劣的交易环境为一般人所感到恶心厌恶，违悖了消费者的心理认知，也跟社会习俗格格不入，更与社会共同确信的“善良风俗”正义价值背道而驰。因此，原告提供的租赁物就应合乎“善良风俗”，让租赁物能保证让原告刘**正常使用，满足商业经营最起码的效用和状态。