深圳市罗湖区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　深圳市罗湖区人民法院民事判决书

　　（2003）深罗法民三初字第768号

　　原告（反诉被告）叶年助，男，1954年3月15日出生，住（略）。

　　委托代理人刘军，广东国欣律师事务所律师。

　　被告（反诉原告）深圳市罗湖房地产开发有限公司，住所地深圳市罗湖区立新路1号罗湖商业大厦七、八层。

　　法定代表人肖紫天，总经理。

　　委托代理人邱继炎，该司综合协调部副部长。

　　委托代理人朱丽娇，该司职员。

　　第三人中信实业银行深圳分行红岭支行，住所地深圳市罗湖区红桂路2108号。

　　负责人张一龙，行长。

　　原告叶年助诉被告深圳市罗湖房地产开发有限公司及第三人中信实业银行深圳分行红岭支行商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，深圳市罗湖房地产开发有限公司又提出反诉，本院亦予以了受理。依法由代理审判员李祖坤独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶年助及其委托代理人刘军，被告的委托代理人朱丽娇均到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称，（一）2000年10月21日，原告和被告签订正式的房地产买卖合同，以人民币409200元的价格向被告购买立新花园B栋250号铺位，双方约定被告于2001年2月8日交付房屋。合同签订后，原告按约定向被告付清了购房款，被告开发的房屋却至今未领取《竣工验收证书》。迟延交楼的时间已远远超出了合同约定的90天。被告在未取得《竣工验收证书》的情况下，谎称已经竣工，欺骗原告与其签订楼宇交接书，向原告交付房屋。其交楼的行为违反了合同约定和法律规定，交楼行为无效，应视为自始没有交楼。所以，原告有权要求解除房地产买卖合同及补充合同。（二）被告在售楼过程中存在虚假广告和承诺，构成了违约。其在售楼中承诺"代为出租，无论租出与否，皆由发展商按时支付每月租金"，售后又不予兑现；其宣传业主可享受70年的租金回报，实际上只有60年；其广告承诺铺位的装修为蓝白广场砖和玻璃间隔，实际上为质量较差的土红色瓷砖和铁网间隔。被告至今未能取得《竣工验收证书》和无法办理房产证以及承诺无法兑现的事实，客观上已构成解除房地产买卖合同的条件。特向法院起诉，请求判令：1. 解除原、被告之间的房地产买卖合同及补充合同，并解除原告和第三人签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》；2. 被告返还原告已付的首期购房款人民币209200元及利息人民币17340元；3. 被告将原告已向第三人支付的按揭供款人民币55620元赔付给原告；4. 由被告向第三人偿还尚欠的按揭贷款本金和利息；5. 被告赔偿原告的公证费损失人民币1828元及按揭保险费损失人民币2181元；6. 被告支付原告返租租金人民币26516元；7. 被告支付延期交楼违约金人民币144666元；8. 本案诉讼费由被告负担。

　　被告答辩及反诉称，（一）被告按合同约定于2001年2月完成涉诉房屋的通路、通水、通电、消防验收、电梯验收和燃气工程验收。同年5月22日，原告对房屋进行了验收，并与被告签订了《楼宇交接满意书》和《验楼情况表》，办理了交楼手续。可见，被告已经履行了交房义务。并且，原告于2001年1月2日即已和罗新物业管理公司签订了《委托租赁协议》，将所购房屋委托给罗新物业公司代为出租，租赁期限自2001年2月8日起至2003年2月7日止，并于2001年2月8日开始收取租金，已行使了房屋的租赁收益权。所以，应视为原告事实上已于2001年2月8日收楼。原告要求被告支付延期交楼违约金缺乏事实依据。（二）原告计算延期交房违约金的标准也是错误的，根据《补充合同》第三条的规定，延期交房违约金的计算标准为延期交房期间的指导租金。根据深圳市政府颁布的2001年度房屋租赁指导租金标准，涉讼房屋的租金为每月每平方米250元。原告实际收楼时间为2001年2月8日，其于2003年4月28日才向法院起诉要求解除合同和支付延期交楼违约金，早已超过了两年的诉讼时效。（三）原告以虚假广告为由要求解除合同，也没有事实和法律依据。其一，原告于2001年5月22日对被告交付的房屋进行了验收，并签署了《楼宇交接满意书》和《验楼情况表》，对物业内外的设施、装修标准等进行了确认，应视为其接受了被告对装修标准所作的变更；其二，销售广告属要约邀请，不是合同的内容，其对双方当事人不产生法律约束力。（四）原告是和罗新物业管理公司签订《委托租赁协议》的，而罗新物业管理公司是独立的法人单位，因该《委托租赁协议》产生的权利和义务与被告无关。原告要求被告支付返租租金无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。