【裁判要旨】

　　司法实践中，当事人认为约定违约金过高并请求法院减少的，法院可适用“三步法”判断是否支持其请求：第一，以守约方的实际损失作为违约金调整的依据；第二，合理分配当事人的举证责任，先由违约方举证证明违约金高于守约方损失的百分之三十，再由守约方举证证明违约金约定公平合理；第三，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、守约方预期利益损失等情况，并衡量公平原则与诚实信用原则。

　　【案情】

　　原告（被上诉人）：“PD城建公司”

　　被告（上诉人）：“BY珠宝公司”

　　被告（上诉人）：“BY酒店”

　　被告（上诉人）：“TT公司”

　　被告（上诉人）：周某安

　　被告（上诉人）：杨某娣

　　被告（上诉人）：周某敏

　　2013年9月25日，PD城建公司与BY珠宝公司签订《房地产转让协议书》（以下简称为“系争协议”），约定：BY珠宝公司向PD城建公司转让位于上海市某区某路某号的房地产（以下简称为“系争房屋”），总价款为人民币（以下币种相同）12,700万元；本协议生效后3个月内，由BY珠宝公司配合PD城建公司完成系争房屋过户手续并交付；因系争房屋有司法查封，由PD城建公司以房地产转让款代BY珠宝公司向查封法院支付全部执行款，以保证撤销查封及交易过户手续；协议生效后60个工作日内，PD城建公司向执行法院支付5,120万元，余款在BY珠宝公司办理系争房屋过户手续并交房后一周内付清；如PD城建公司未按约支付转让款，按未支付款项的日万分之五支付违约金；如BY珠宝公司未按约履行义务，按违约天数和协议总价款的日万分之五承担违约责任，并继续履行合同，或PD城建公司要求解除协议并适用定金罚则。同日，BY酒店、TT公司、周某安、杨某娣和周某敏共同向PD城建公司出具《不可撤销的担保书》，承诺对BY珠宝公司的债务承担不可撤销的连带清偿责任。另查明，系争房屋因BY珠宝公司向案外人上海JY经贸发展有限公司、上海NS银行长宁支行借款而设有抵押权。

　　后PD城建公司按约将55,228,760元购房款汇至执行法院账户，但BY珠宝公司未履行房地产过户及交房义务。PD城建公司遂诉至法院请求判令：1.BY珠宝公司继续履行系争协议，协助办理系争房屋过户登记手续；2.BY珠宝公司承担逾期办理过户手续及交房义务的违约金（按总房款的日万分之五，自2014年1月1日起计至实际过户及交房之日止）；3.BY酒店、TT公司、周某安、杨某娣、周某敏就BY珠宝公司的应付款项承担连带责任。

　　被告辩称，系争协议中关于违约金的约定明显不合理，如原告违约按未付款项的日万分之五承担违约责任，如被告BY珠宝公司违约则按总房价的日万分之五承担违约责任，明显不对等、不公平。

　　【审判】

　　一审法院经审理认为：第一，系争协议明确约定了买卖标的物及价款、付款期限及方式、房地产过户时间、违约责任等内容，并无BY珠宝公司向PD城建公司借款的约定，系争协议应为房屋买卖合同。第二，根据系争协议，BY珠宝公司应于2013年9月25日起3个月内配合PD城建公司完成房地产过户交易手续并交付房屋，但BY珠宝公司未按约履行，构成违约，PD城建公司有权要求BY珠宝公司按总房价的日万分之五支付违约金并继续履行合同。上述约定为当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效。违约金的起算日应为2013年12月26日，PD城建公司主张违约金从2014年1月1日起计，于法不悖。第三，BY酒店、TT公司、周某安、杨某娣、周某敏作为担保人，应承担相应的保证责任。

　　一审法院判决：一、BY珠宝公司于判决生效之日起十五日内消除系争房屋抵押权；二、BY珠宝公司于系争房屋抵押权消除后十日内，协助办理房屋过户手续并交付；三、PD城建公司于系争房屋过户且交付后七日内，支付BY珠宝公司购房余款人民币71,771,240元；四、BY珠宝公司于判决生效之日起十日内支付PD城建公司逾期办理过户手续及交付房屋的违约金（以人民币12,700万元为基数，按日万分之五，自2014年1月1日起计至BY珠宝公司实际办理系争房屋过户及交付之日止）；五、BY酒店、TT公司、周某安、杨某娣、周某敏对第四项判决中的付款义务承担连带责任。