按份共有人优先购买权行使的重要条件是同等条件，而转让人与第三人达成最终确定的转让条件的方式一般是通过订立转让合同实现的，此时，若在该转让合同中约定了合同在按份共有人优先购买权不行使时生效或在按份共有人优先购买权行使时转让人有权单方解除的条件，则在按份共有人行使优先购买权时该条件成立，该合同不生效或转让人有权依约解除合同。若诉至法院的该纠纷属于此种情形，则法院应作出转让人应依据与优先购买权人之间成立的合同之约定，履行相应的转让共有财产份额的合同义务的判决。但如果转让人与第三人订立的转让合同中未约定上述条件，则应如何处理？

　　对此，有观点认为，此时优先购买权人有权请求确认合同无效，并请求判决转让共有份额的按份共有人按照同等条件受让该共有份额，人民法院应予支持。笔者认为，此种观点实不可取。在这种情况下，应当区分具体情况加以处理。如果符合合同法第五十二条规定的情形之一的，合同应当被认定为无效，自不待言。但如果并未有法律规定的导致合同无效的情形，则转让人与第三人订立的转让合同的效力并不因按份共有人行使优先购买权而无效。按份共有人与第三人订立转让合同转让自己所有的共有财产份额属于有权处分，虽然该处分权受到按份共有人可能行使优先购买权的限制，但根据处分行为与负担行为的区分原则，转让合同的效力并不会因此而受到影响。对此，曼弗雷德·沃尔夫教授认为，“权利人（指先买权人）通过单方面的形成表示和他（指义务人）签订买卖合同。因此，对义务人而言就存在同一物的两个买卖合同：一个是与第三人签订的愿意出卖标的物的合同，一个是权利人通过单方面的形成表示产生的买卖合同。”王泽鉴先生也认为，“出卖人与第三人所订立买卖契约之性质，并不因优先承买权之行使而受影响。出卖人对于优先承买权人及第三人均负有移转标的物所有权之义务。”因此，此种情形下转让人与第三人订立的转让合同仍然有效，如果不存在欺诈、胁迫等法定情形，亦不属于可撤销的合同。可见，优先购买权的行使，对于转让人与第三人之间的买卖合同并无影响。此时，构成二重买卖，应按二重买卖的处理规则加以解决。

　　那么此时，按份共有人优先购买权能否实现呢？现实中可能出现两种情形：一种情形是转让人选择向优先购买权人履行合同义务，则此时，按份共有人优先购买权得以实现，行使优先购买权的按份共有人取得该共有财产份额。当然，此时转让人可能会因对第三人违约而承担违约责任。另一种情形是转让人选择向第三人履行合同义务，甚至完成物权变动的法定程序，那么，按份共有人优先购买权是否会因此而落空呢？笔者认为，答案应当是否定的。作为按份共有客体的财产有动产和不动产。在不动产，由于不动产物权一般需要登记，共有人的地位即因登记簿的载明而取得公示效力，此时，基于财产共有的状态及物权法第一百零一条之规定，第三人知道或应当知道其他不动产按份共有人的优先购买权，故该优先购买权的效力不仅仅及于转让人，还可以对抗第三人。即使转让人向第三人履行了合同义务，完成了物权变动，其他按份共有人也可以请求人民法院确认该履行无效。当然，最为有效的办法是参考预告登记制度，在转让人为第三人办理变更登记时，不动产登记机关要求其出具其他按份共有人不行使优先购买权的证明文件，如无法出具，则不动产登记机关不予办理变更登记，从而从根本上保障其他按份共有人的优先购买权。对此，德国法即认为按份共有人优先购买权具有预告登记的法律效果，任何与该优先购买权的内容相冲突的物权变动都将被宣告无效。鲍尔教授和施蒂尔纳教授认为，“物权性的先买权所追求的亦是这一目的……在发生先买权事由后，对第三人来说，先买权人之法律地位，与通过预告登记而被保护者之法律地位相同（民法典第1098条第2款）。”曼弗雷德·沃尔夫教授认为，“物权性质的先买权可以为他提供担保。由于先买权具有与预告登记相同的效力，它保证使违反先买权的处分相对无效（第1098条第2款、第883条第2款），权利人可以要求第三人同意在土地登记簿中登记为所有权人（第1098条第2款、第888条）。”因此，在共有财产为不动产的情形下，第三人无法取得转让的共有财产份额，即使取得了该份额的所有权，其他按份共有人也可以请求确认该转让无效，并依据其和转让人之间的转让关系请求人民法院判决转让人履行合同义务，以实现优先购买权。