（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”包括改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，尤其注意“业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当共同决定的事项”也属此范围。

另外，管理规约的作用很大，各方面要重视。

第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

解读：物权法第七十六条第二款规定“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物权法》第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”

《物权法》规定了业主共同决定的事项和新的表决规则。业主大会表决采取“专有部分面积” “ 业主人数”的双重计算规则，由于原先的规定有不足，但对于如何确定“专有部分面积”和“业主人数”，《物权法》没有细化，有的地方规定，如上海规定，业主人数按产权证书数量计算人数，并规定“建筑物总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。。《解释》此条明确建筑物总面积=专有部分面积之和，不包括公摊面积，否则会发生不能做出表决或者不公平的情形。

第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

解读：由于《物权法》原先的规定有不足，但对于如何确定“专有部分面积”和“业主人数”，《物权法》没有细化，此条明确业主人数按照专有部分的数量计算，不按实际业主人数计算，并且一位业主拥有多处专有部分面积的除外，仅计算为一人。总人数=专有部分数量（一人有多个专有部分的计为一人）

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

解读：《物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”“住改商”有三个条件：1）住改商得符合规定；2）遵守规定并按规定办理住改商手续；3）得取得“有利害关系的业主”的同意。笔者曾参与了一个开发商、物业企业擅自将公共门厅大堂隔断出租的案件，被告想方设法证明经过过半人数的业主过半面积的业主同意，此规定明确“少数服从多数”在“住改商”问题上不可行。