逐条浅读《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

文/武志国 

【颁布单位】最高人民法院

【发文字号】法释[2009]7号

【颁布时间】2009-5-14

【全文】

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

最高人民法院（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）

法释[2009]7号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○九年五月十四日

　　为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

解读：界定业主。业主逐渐从经济学概念演化为法律概念，并在物业管理中被广泛地使用。实践中认定“业主”往往是指“房屋的所有权人”，而“房屋所有权人”一般又以物权登记为准(不排除未经登记取得所有权的情形)，因此，现实中对“业主”的概念理解是狭义的理解，未包括“准业主”（严格讲是可以认定为业主的人），为了避免引导影响准业主的业主权，本条明确将业主的范畴。《物权法》第二章第三节规定可认定为为业主的情形有：1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让成为业主的；2）因继承或者受遗赠取得物权的； 3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立物权的情形；4）另外基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人也是业主（“合法占有”应理解为“交付”，不见得就得住进去人）。

实践中，现有法律可以推出上述认定结论，本条主要是归拢明确一下。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

解读：《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

我们认为，可被认定为专有部分的车位、摊位等特定空间以及规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，可以由开发商出卖或出租等（即便不能登记）。

专有部分的认定条件：1）构造独立。能明确区分；2）利用独立，可排他使用；3）可以登记为特定业主的所有权客体（不排除小范围内的共同共有情形）。虽然如此规定，恐怕实践中仍然很难认定。

整栋建筑物当然可以成为专有部分，只要其能够登记成为特定业主所有权的客体。