18、请问包销人在商品房买卖合同中的诉讼地位？
答：首先应当明确开发商、包销人与买受人三者之间的法律关系。开发商与买受人之间是买卖关系，享有售房主体资格的是商品房的所有人即开发商，虽然由于包销合同的约定，具体出售商品房的行为是由包销人与买受人实际完成的，但从合同关系上看，商品房的买卖双方应为开发商与买受人。包销人与买受人之间虽然没有直接的买卖关系，但由于买卖行为是由包销人与开发商共同完成的，即包销人推销房屋、联系买受人，进行的是过程行为，开发商与买受人订立买卖合同，进行的是结果行为。所以，当发生商品房买卖纠纷时，买受人应当将开发商列为第一被告，同时包销人作为具体为民事行为的人，与案件有直接的厉害关系，因而可将包销人作为共同被告。《解释》规定通知包销人参加诉讼，是将包销人作为无独立请求权的第三人，而非有独立请求权的第三人。此时的共同诉讼属于普通的共同诉讼而非必要的共同诉讼。《解释》还规定了，若出卖人包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

19、房屋交付使用后出现出现什么样的质量问题时，或者说质量问题严重到什么程度时，买受人可以要求退房？
答：房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人可以主张解除合同和赔偿损失。还有一种情况就是因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人亦可提出同样请求。《解释》的这种规定完全符合我国合同法的规定和精神。当交付的标的物完全违背了接受标的一方订立合同时的意愿，也就是说接受一方不能实现合同目的时，该方可以提出解除合同和赔偿损失。

20、在商品房预售时，登记备案是不是预售合同的生效要件?进行预售登记对买受人来说有哪些好处？
答：是否登记备案并不影响合同的效力，商品房预售登记的效力主要在于使预购人取得如下权利：第一，优先购买权。通过预先登记，预购人取得了优先于其他人而购买的顶的商品房的权利。第二，期待权。即通过预售登记，将使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权，只要预购人履行完毕了买卖合同规定的义务并办理了登记过户手续，便应当取得房屋的所有权，这种期待权应当得到法律的保护。

21、《解释》对房屋的风险转移作出了明确的规定，原则是以交付使用风险的分界点，但是，若是房屋的质量问题导致产生了一般情况下不应发生的风险，如发生轻微地震时正常房屋没受损而该房屋却因为质量存在严重缺陷而受损了，这个时候风险责任应当由谁来承担？
答：我认为这个时候应当由出卖人来承担房屋毁损的责任。地震虽然属于不可抗力，你说的这个例子中致损房屋的原因不是地震而是质量缺陷，而风险责任的适用前提是在不可归责于当事人之间的原因而造成了标的的毁损，据此可以得出结论，上例毁损责任应当由出卖人承担。

22、在买受人与出卖人约定违约金条款时有时还约定了罚款的条款，请问罚款适用《解释》关于违约金的规定吗？
答：最高人民法院[1996]2号《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第42条规定：“合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。”这个解释虽然对适用的时间条件作了限定，但是可据此判断出罚款的性质属于违约金性质。因此，在处理涉及罚款和违约金问题是，应当注意侧重对守约一方的损失补偿。罚款约定过高的，也应当如同违约金一样，由法院或仲裁机构依据违约金的标准进行调整。

23、开发商逾期交付房屋，买受人该如何主张自己的权利？
答：若开发商逾期交付房屋的，经买受人催告后三个月仍不交付的，买受人可以要求解除合同，但当事人另有约定的除外。当然，买受人行使解除权也是有期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。买受人不退房的，可以要求开发商赔偿损失。损失赔偿的标准和数额，合同有约定的从约定，没有约定的可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。