购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。

　　如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，律师应当提示买卖合同被宣告无效的风险。

　　购买人应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

　　通过拍卖购买二手房的，也应当注意优先购买人的优先购买权。应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权力行使条件。

　　六、二手房买卖的禁止

　　律师应当关注和提示购买人注意，以下情形的二手房禁止买卖：

　　（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的；

　　（2）依法收回土地使用权的；

　　（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；

　　（4）权属有争议的；

　　（5）未依法登记领取权属证书的；

　　（6）已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的；

　　（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一：

　　（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

　　（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

　　（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

　　（4）上市出售后形成新的住房困难的；

　　（5）擅自改变房屋使用性质的；

　　（6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

　　已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。

　　已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。

　　第四章 二手房的质量

　　当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

　　律师应当提示买受人查看或调查所购二手房的质量状况。如果查看时未提出异议，应认为认可该房屋的质量。

　　律师应当提示委托人，律师不对房屋质量承担任何责任。

　　第五章 二手房买卖合同

　　一、合同文本

　　二手房买卖，应当订立书面形式的房地产买卖合同。

　　二手房买卖当事人可使用示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。

　　二、合同内容

　　自拟合同不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容，自拟合同应具备以下主要内容：

　　（1）买卖当事人的姓名或者名称、住所；

　　律师应当注意：买卖合同当事人的姓名应当与房屋所有权证记载的产权人的姓名一致。

　　住所一般写身份证上登记的地址，如果居住地与身份证登记的地址不一致的，居住一年以上的地址为住所地。

　　（2）二手房的座落地点、面积、四至范围；

　　二手房坐落的地点和四至应当叙述清楚，有关街道、楼号等应当使用地名管理机构核准的名称，并应当与房屋所有权证记载的一致。

　　房屋面积应当记载清楚、并应当与房屋所有权证书记载的一致。

　　（3）土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限；

　　按照现行《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定，建设用地的使用权有出让土地使用权、划拨用地使用权和租赁用地使用权。租赁用地一般限于工业厂房用地。

　　用地使用权以土地使用权证记载的或者土地批准文件记载的土地使用性质为准。