执行房地产买卖合同被法院或仲裁机构确认无效或被解除、撤销的裁决时，应要求双方同时履行生效裁决所确定的义务

　　房地产买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷，如不能在同一法院受理或虽在同法院受理但未能一并审理并同时执行，有可能出现购房方起诉开发商的案件执结后，按揭银行起诉购房方及开发商的案件尚未进入诉讼或虽已进入诉讼但未执行之前，购房方取得开发商返还的购房款后下落不明。因为按揭银行作为原告起诉后，法院或仲裁机构确认按揭银行对于购房方返还给出售方的房产享有优先受偿权，出售方不仅不能完全取得购房方返还的房产，还要承担购房方清偿按揭贷款的连带责任。如果购房方在要求确认房地产买卖合同无效或撤销、解除房地产买卖合同纠纷时，只要求出售方返还已付购房首期款及已付银行按揭贷款，则出售方将承担房产价格下跌的风险；如果购房方在要求确认房地产买卖合同无效或撤销、解除房地产买卖合同纠纷时，要求出售方返还已付全部楼款（含银行按揭贷款），这样有可能出现出售方不仅将所收的购房方的购房首期款及银行按揭贷款返还给了购房方，同时购房方返还的房产又将被按揭银行行使优先受偿权，还要承担清偿按揭贷款的连带责任的情况。当然，理论上出售方承担连带清偿责任后，有权依照《担保法》的规定向购房方行使追偿权，但出售方将承担诉讼成本的支出以及追偿权能否行使成功的风险。因此，无论是哪一种情况，都有违公平原则，显然损害了出售方的利益。那么，如何防止出现房地产买卖合同被确认无效或被解除、撤销后，银行按揭贷款的回收与出售方利益保护这一冲突呢？

　　首先，在房地产买卖合同被确认无效或撤销、解除后，判决驳回银行要求对抵押房产享受优先受偿权的诉讼请求，能在一定程度上敦促银行以有独立请求权的第三人参与到购房方与出售方已经开始的房地产买卖合同纠纷中来，使得部分按揭贷款纠纷能与房地产买卖合同纠纷一并审理和执行，减少购房方取得按揭贷款后损害出售方利益的情况出现，但并不能完全迫使银行参与房地产买卖合同纠纷的诉讼，杜绝这一情况的出现。按揭贷款合同中，出售方是承担连带责任的保证人，房地产买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，银行虽丧失了对抵押房产优先受偿的权利，但基于出售方对于购房方应清偿的按揭贷款应承担连带清偿责任，在出售方未进入破产还债程序的前提下，银行仍可通过拍卖购房方返还给出售方的房产实现其债权。银行发放贷款，取得存、贷款之间利差，是其经营获利的主要途径，银行经营的这一特征决定了其很有可能不参与到购房方与出售方房地产买卖合同纠纷中来。加之有独立请求权的第三人参与诉讼的诉讼地位相当于原告，享有原告的诉讼权利，法院不能强制其参与诉讼。

　　其次，房地产买卖合同被确认无效或撤销、解除的判决生效进入执行程序后，要求购房方解除抵押登记后将涉案房产返还给出售人，可彻底防止购房方取得按揭贷款后损害出售人利益的情况出现。法院在判决出售方将首期款及已付银行按揭贷款或者全部购房款（含银行按揭贷款）返还给购房方的同时，还判决购房方将房产返还给出售人。出售方按房地产买卖合同的约定交付给购房方的房产是没有他项权利设定的房产，而购房方取得房地产买卖合同约定的房产后，作为抵押人将出售方交付的房产抵押给了按揭银行，此时的房产已设定了他项权利。出售方返还购房款与购房方返还房产是生效裁判文书确定的诉讼双方当事人的义务，双方的义务应当同时履行，人民法院在执行该类判决时，应把握好向双方当事人交付执行钱、物的时间。因为购房方作为抵押人将出售人交付的房产抵押给按揭银行并办理了抵押物登记备案手续，虽然购房方能将房产的占有、使用权返还给出售方，但此时的房产权利存在瑕疵，与出售方在房地产买卖合同签订后交付给购房方的房产在法律意义上是不同的。因此，在抵押登记解除之前，购房方将已设定抵押的房产返还给出售方属于履行义务存在瑕疵，法院完全有理由也有法律依据不将已执行到位的出售方返还的房款交付购房方。即使是购房方在诉讼时只提出了由出售方返还购房首期款及已付银行按揭贷款的诉讼请求时，法院也不能在房产未解除抵押登记时向购房方交付出售方返还的执行款。因为不仅购房方履行返还义务有瑕疵，同时，还有可能将房产价格下跌的风险转移给出售方。房地产买卖合同被确认无效或撤销、解除的判决生效后，虽然理论上按揭贷款银行对于抵押房产不再享有优先受偿权，但未经生效裁判文书确定之前，国土行政管理部门拒绝办理解除房地产抵押登记手续。