[南宁律师,南宁知名律师,广西律师推荐]如何理解行民交叉案件中的“基础关系”先审？

　　[案情简介]1996年10月24日，他人以邓某的涉案房产在房屋管理部门办理了川房字第96-0472号房屋他项权证，并将该证交给丁某，丁某在农行汉川市支行办理了3万元的抵押贷款，至今没有偿还。邓某在2009年转卖涉案房屋的过程中，发现自己的房屋产权证已被用于贷款抵押。邓某以农行汉川市支行为被告，诉至湖北汉川法院，要求确认抵押合同无效。

　　被告辩称：原告自愿将其房屋用于贷款抵押，并以其房产证办理了他项权证，抵押合同有效；抵押合同早在1996年成立并生效，原告的起诉已过诉讼时效；本案应按先行后民原则来处理。故请求驳回原告的诉讼请求。

　　湖北省汉川市人民法院一审认为，本案中的房屋抵押属于他人对原告房屋的无权处分。在该处分未得到原告追认或他人未取得处分权的情况下，该抵押合同无效。本案属于确认之诉，不受债权请求权诉讼时效限制。

　　湖北省汉川市人民法院一审判决：抵押合同无效。

　　被告农行汉川市支行不服，提起上诉。

　　孝感市中级人民法院终审维持原判。

　　评析1.导致房屋登记民行交叉争议的基础民事行为应先行审理现行有效的抵押登记是否影响抵押合同效力的认定，是本案的主要焦点。在本案房屋抵押民行法律关系争议交叉的情况下，涉及到审理模式的选择问题。实务界倾向认为，应兼顾公正与效益的诉讼价值目标，基于不同案件的交叉程度、类型和具体情况差别，分别采用行政附带民事、先行后民、先民后行或民事附带行政审理模式。

　　本案中的房屋抵押登记是以抵押民事合同为基础的不动产登记行为。由于引起不动产权利变动民事行为的多样性，要求登记机构对所有可能存在的基础民事法律关系把握得准确无误，既无可能也无必要。从登记机构的职责义务来看，不动产登记主要采取形式审查的登记标准。若因该具体行政行为而成诉，其诉讼标的是该标准之下行政行为的合法性。

　　因此，一旦涉及到抵押合同效力这一实质性民事争议，实质上已超出了行政登记与行政诉讼的审查范围，只能通过民事诉讼来解决。换言之，处理该民事行政交叉案件，民事争议的解决就成为行政诉讼的先决条件，理应采取先民后行的审理模式。

　　2.何为基本关系？这涉及到对《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的理解。理解该条解释，首先要看其关于诉讼理由的规定。即当事人对房屋登记行为提出行政诉讼的理由是：作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销。因而如果当事人不是以此作为提起行政诉讼的理由，而是以房屋登记申请人将本为共有、共同继承的房屋作为个人房屋申请登记、并且登记机关疏于审查或存在其他程序上的违法导致共有房屋被登记在申请人名下等为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，则不应适用该条解释。

　　理解该条解释，还需注意其中的基础关系规定。即当事人主张无效或者应当撤销的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系，须是作为房屋登记行为的基础。也就是该条所指的买卖、共有等民事法律关系必须是房屋登记行政关系的基础关系，才适用“先民后行”的审理模式。如果此类民事法律关系并非房屋登记行政法律关系的基础关系，反而是违法的房屋登记行为使得原本的民事法律关系被变更或消灭的，那么非但不是“先民后行”而更应是“先行后民”，因为此时行政关系是基础关系。

　　对基础关系如何判断？所谓基础关系，就是在两个相关联的法律关系之间，如果其中一个的法律关系是另一个法律关系产生的基础，而后者的解决必须以前者的解决为前提，那么前一个法律关系就是基础关系。民行交叉案件中存在着民事和行政两个法律关系，它们之间要么以民事法律关系为基础关系，要么以行政法律关系为基础关系。若民事关系是行政关系产生的基础，则民事法律关系是基础关系；若涉讼民事关系是因行政关系而产生，则基础关系是行政关系。