房屋指标买卖是否合法，所签订的合同效力如何？指标受让人能否要求转让方办理过户？作为受让方而言是非常关心的问题。近日，由熊潇敏律师团队的熊潇敏、卢瑜律师代理的原告申某诉被告何某、梁某房屋买卖合同纠纷一案，由南宁市兴宁区人民法院作出判决，对上述问题给出了答案，一审法院判决被告何某、梁某（指标转让方）配合原告申某（指标受让方）办理位于南宁市兴宁区某处房屋的产权过户登记手续至原告申某名下。

　　【案情简介】

　　梁某某（已故，本案被告何某的丈夫，被告梁某的父亲）所在单位广西XX公司早在2006年前以单位名义开发建设市场运作房，因梁某经济紧张，未能按单位要求缴纳房款，便将该房指标转让给本案的原告申某。为此，梁某某（作为甲方）与申某（作为乙方）于2006年4月6日签订了一份《有偿转让商品房（市场运作房）指标协议》（以下简称“《转让协议》”），约定甲方转让南宁市某小区的市场运作商品房指标1套给乙方；乙方须向甲方支付指标转让费和购房保证金共36000元；购房的首期款和以后各期各种费用由乙方承担；同时约定甲方应按有关规定及时办理过户手续。上述协议签订后，申某按协议约定支付了房屋转让指标费。2007年2月27日，梁某某也配合以自己名义与自己所在单位广西XX公司签订一份《XX公司职工市场运作方式购房合同》，购买了某公司在某处的市场运作房一套。此后，原告以梁某某的名义向某公司交付了该房屋的购房款、办证押金、装修押金、门款等费用，广西XX公司向梁某某出具了相应的收款收据，梁某某也将收据交付给原告。2011年1月，原告对诉争房屋装修入住至今。

　　因梁某某在诉争房屋可办理房产证前已去世，其原单位广西XX公司为办理房屋证便与本案被告何某某重新签订了一份购房合同。2018年5月，广西XX公司为其单位职工批量办理房产证，且诉争房屋的不动产权证也已登记在被告何某名下。为此，原告要求被告将该房屋过户给原告，但遭到被告何某、梁某的拒绝，遂诉至法院。

　　【争议焦点】

　　1. 本案中，原告与梁某某签订的《转让协议》是否有效；

　　2. 原告请求两被告协助办理过户的诉请应否得到支持。

　　【代理思路】

　　1. 原告与梁某某签订的《转让协议》合法有效，应当履行。市场运作房作为参照商品房的规定办理房屋权属证书，本案所涉房产与商品房性质无异；且我国目前法律、行政法规无禁止市场运作房买卖的规定；因此，该《转让协议》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应约履行。

　　2. 被告应当配合将诉争房屋过户给原告。因购房的各项购房款及费用均系原告所支付，已能证据证明原告已按《转让协议》全面履行了合同义务；虽然在梁某某去世后，本案被告何某某为了配合将房产证办理至自己名下而重新与广西XX公司签订《职工购房合同》，但是被告何某某重新签订新的购房合同的行为，实际上属于对梁某某签订《职工购房合同》的继续履行，即便诉争房屋已登记在何某某名下，也不能认为何某某重新签订合同是广西XX公司二次出售的行为，何某某所签合同仅为继续履行原《职工购房合同》而作形式上的补充，不能割裂看待。关键在于何某某重新签订《职工购房合同》后，并没有按照该合同约定重新支付购房款，合同约定的价款实际上仍由原告申某某支付，新合同的权利受限于梁某某所签订的《职工购房合同》约定的合同权利范围。

　　【代理结果】

　　经开庭审理，法院认为《转让协议》合法有效，两被告应依约将案涉房屋过户登记给原告。一审胜诉。

　　【相关法律条文】

　　《中华人民共和国物权法》

　　第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

　　第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

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