——业主行使区分所有权并非没有限制

　　关键词 区分所有权 物业服务协议 车位

　　裁判要点

　　1、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，小区内规划用于停车的车位、车库等根据业主与开发商签订的合同确认归属。

　　2、《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《物业管理条例》第二十二条第一款规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”第二十三条规定“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”因此，业主享有的区分所有权需受到其与开发商签订的前期物业协议的约束。

　　相关法条

　　《中华人民共和国物权法》

　　第七十四条第二款、第三款  建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　《中华人民共和国侵权责任法》

　　第二条第一款  侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。

　　《物业管理条例》

　　第七条第（一）项  业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则。

　　第十七条  业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主公约对全体业主具有约束力。

　　第二十二条第一款  建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　第二十三条  建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　基本案情

　　法院经审理查明：2009年5月17日，原告与桂林市泰鹏房地产开发有限责任公司（以下简称“泰鹏房地产公司”）签订商品房买卖合同，购买泰鹏房地产公司开发的位于山水·阳光城4幢2单元4层1号房。同日，双方签订的合同补充协议约定：本小区规划内未计入该商品房公摊的面积如……室内外车位、架空层、车库及地下停车场等的“物权”属出卖人所有，该物业出售及出租所产生的收益归出卖人所有；买受人签订本商品房买卖合同后，买受人同意与出卖人指定的桂林市和兴物业服务公司在房屋交接当日签订物业服务合同并遵守山水·阳光城临时管理规约；等等。同日，原、被告及泰鹏房地产公司签订山水·阳光城物业小区服务临时管理规约，约定：“……九、为维护小区业主的共同利益，在本物业区域内部禁止有如下行为：……3、占用与损坏楼道、通道、屋面、平台、道路、停车场所；……21、车辆乱停、乱放；小区道路上停放车辆……十二、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳使用、占用费；……十六、本规约条款，业主必须自觉承诺遵守，与购房合同具有同等的法律效力；本规约需与《前期物业服务协议》同时使用。”2010年6月30日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订签订山水·阳光城前期物业服务协议，约定：“……第三条、物业服务质量……五、交通秩序与车辆停放：……2、车辆进出实施刷卡管理制度；3、对机动车辆实行有偿停放，并接受有偿特约服务；4、小区公共道路上禁止停放一切车辆；5、本小区地下车库及架空层车位设施未计入销售成本、未进行公摊，故此项使用管理权属开发商。第六条、其他有偿服务费用：一、车位占用及其使用服务费用：1汽车在有允许的汽车车位停放，占用使用费暂定200元/月；……6、业主应遵守《小区车辆停放管理制度》不得随意乱停、乱放、违者按《小区车辆停放管理制度》予以处罚。（详见附件一）……”前述协议的附件一载明：凡进入本小区的车辆，必须遵守管理规定，服从保安人员指挥及按指定的位置停放；本小区有车辆的住户，应向本公司申请办理通行IC卡，凭IC卡通行大门及在小区停放，按规定收取IC卡工本费、车位占用费；非本小区住户车辆，符合进入条件的领取临时通行IC卡，出小区时收回IC卡并按停车时间收取停车费；小区住户车辆进入小区后，需将车辆停放在指定停车位置，严禁将车辆停放在公共通道、消防通道；各车位使用人不得堵塞消防通道、进出车路口，等等。