三、适用范围

　　民间借贷解释第二十四条系对以签订买卖合同为民间借贷担保如何规制的规定，其适用应具备三个条件，一是双方订立有买卖合同，二是双方之间存在借贷关系，三是买卖合同和民间借贷合同具有重合性和牵连性。基于上述，对下列两种情形，不应适用：

　　一种情形是，房屋买卖合同不是双方当事人的真实意思，但现有证据不足以证实双方存在民间借贷关系，对方当事人亦未提出该项抗辩。此情形下，否定房屋买卖合同系双方当事人的真意，逻辑上而言不能据此直接认定双方之间即存在民间借贷关系，故而不能适用上述民间借贷解释的规定，而只能依据民法通则第五十五条之规定，认为双方之间不存在建立房屋买卖合同的真实意思，从而驳回原告的诉讼请求。

　　另一种情形是，双方存在民间借贷关系，但在债务已届清偿期而未能清偿时，债务人以房产抵债。此情形下，以房抵债的行为发生在民间借贷履行期限届满之后，属于债务的清偿，不属于担保行为，因此不能适用上述民间借贷解释的规定。至于以房抵债行为的效力如何认定，系属另一个问题，超出本文讨论的范围，兹不赘。

　　（睢晓鹏 作者单位：浙江省杭州市中级人民法院）