南宁房产律师：房地产抵押权在性质上为担保物权，其设定一般有存续期限，为有期物权，并非如所有权那样永恒存续。房地产抵押权得因一定的法律事实而消灭。作为一种担保物权，其既可因物权消灭的一般原因而消灭，又可因担保物权消灭的原因而消灭，又有自己独特的消灭原因。

   房地产抵押权消灭的原因主要有以下几种：

　　(一)抵押的房地产灭失且无替代物

　　标的物灭失为物权消灭的一般原因。房地产抵押权作为一种担保物权，可因抵押标的物的灭失而消灭，而不论该标的物为事实上的灭失，还是法律上的灭失。作为房地产抵押权标的物之房地产因自然灾害、公用征收等到原因而灭失时，房地产抵押权自无法继续存在而消灭。

　　但房地产抵押权是对于所抵押房地产拍卖价金的优先受偿权，其在本质上为价值权，具有物上代位性。因此，当房地产灭失时，如果有赔偿金、保险金或补偿金等代位物，由于价值仍存在，则房地产抵押权可存在于该赔偿金、保险金或补偿金上，房地产抵押权并不消灭。

　　(二)被担保的主债权消灭

　　房地产抵押权是为担保主债权实现而存在的从权利，相对于被担保的主债权，房地产抵押权具有绝对的附从性，与主债权同时存在，主债权消灭，房地产抵押权亦消灭。

　　被担保债权可因如下原因而消灭：⑴债务人或第三人为全部之清偿;⑵债务人对房地产抵押权人亦存在债权并符合抵销条件时，其债权相互抵销;⑶房地产抵押权人与债务人因继承、合并等而发生混同，房地产抵押权人与债务人成为一人;⑷房地产抵押权人在不损害第三人利益的情况下免除债务人的债务。

　　(三)房地产抵押权实现

　　如前所述，房地产抵押权实现是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。房地产抵押权实现，房地产抵押担保法律关系消灭，房地产抵押权自然消灭。

　　房地产抵押权因实现而消灭，其所担保的债权是否得到全部清偿则在所不问，并且即使在同一抵押物上有数个抵押权，其中一个抵押权实现的，该抵押权及其他抵押权均消灭。

　　(四)除斥期间届满

　　房地产抵押权为物权，故原则上既不得因所担保之债权罹于消灭时效而消灭，同时也不得因除斥期间之经过而消灭。但近现代民法从尽迅确定各种复杂法律关系的实际需要出发，也例外的规定抵押权得因一定期间之经过而消灭。 我国《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”