广西房地产律师：商品房预售合同登记备案制度仅仅是一种行政管理的手段，并非物权登记，购房者享有的权利是一种合同债权，是否办理商品房预售合同的登记备案并不能决定该预售合同是否具有法律效力。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。其通过登记的方法予以公示，从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。只有通过预告登记，买受人才能享有对该房屋物权的请求权。预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护，产生对抗第三人的效力。因此，预售合同登记备案并不等同于预告登记。

　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结

　　综上所述，当事人虽然不能基于合同备案使房屋具有对抗第三人的效力，但如果其已支付了全部的房款并已实际占有，且对过户未完成没有过错，法院对其房屋进行查封的，当事人有权提出意见要求不得查封。预售合同登记备案是一种行政管理手段．不具有法律效力．也不能对抗第三人。