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广西房产律师解释:预售商品房办理抵押满足条件方为有效

 

发表时间:2013/3/5 9:28:28 来源:广西专业律师网


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南宁房产律师:购房者对预售商品房设立的抵押,实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。有人认为,以未来取得的房屋产权作抵押与房地产抵押的特定性相矛盾,房地产抵押的标的应该是现存的房地产。其实,由于我国对预售商品房合同实行登记备案制度,这种未来可以得到的房地产,经过登记、备案已经特定了,因此它是可以作为抵押物的,与房地产抵押的特定性并不矛盾。购房者以预售商品房设立抵押,应当同时具备以下条件,抵押行为方可有效:

  1、抵押人是预售商品房的购房人。

  购房人购买在建的商品房后,对所预购商品房享有"所有权之期待权",购房人以预售的商品房作为抵押,是对其享有的权利进行的处分。

  2、购房人与预售人签订了《商品房预售合同》,按合同约定支付了到期购房款,抵押时要提供付款凭证。

  3、商品房预售合同须为有效合同。

  预售商品房抵押是以预购的商品房作为抵押标的,要使抵押行为有效,预售人与购买人之间的预售关系合法有效是重要前提。若预售行为违法无效,建立在此基础上的抵押行为必然无效。

  4、预售商品房抵押须办理抵押登记

  根据我国房地产管理法和担保法的规定,当事人以房地产抵押时,应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记,抵押合同自登记之日生效。以房地产设立抵押,必须进行登记,抵押行为自办理登记手续时生效。经过抵押登记后,抵押权人方取得抵押权。

 
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