房地产纠纷系列:买房前先检验《商品房预售许可证》

　　第一、什么是商品房预售?

　　答：商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售需要获得商品房预售许可证。

　　第二、没有取得《商品房预售许可证》的商品房可以销售吗?

　　答：建设部2004年7月20日发布施行的《城市商品房预售管理办法》中规定：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售。”因此，房地产开发企业，在未取得销售许可证前，不得以任何形式进行销售。无证销售是违法行为，所签任何协议将不受法律保护。

　　第三、当前我国无《商品房预售许可证》售房有哪些形式?

　　答：当前我国无《商品房预售许可证》售房主要有“先期预订”和“内部认购”两种形式。这两种形式一般是在商品房项目尚未具备销售条件，开发企业在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下，与消费者签订协议，向消费者收取“预订金”。此时的预订金被开发商定义为定金协议，该协议所指向的合同标的，是尚不具备销售条件的商品房，是不能合法上市的商品房。

　　第四、“先期预订”、“内部认购”有哪些危害?

　　答：一是这种行为由于违反国家有关法律法规，本身就不受法律保护，一旦发生纠纷，很难维护自身权益。

　　二是不具备销售条件的商品房项目，有很多问题可能尚未最终落实，各种开发手续可能尚未办结，致使消费者买了房却办不了产权手续。

　　三是开发企业一般对商品房价格进行约定，但这种价格约定是很不确定的，出现纠纷得不到保护，只好自吞苦果。

　　四是由于开发手续不完备，致使项目的环境、楼层、房型、面积、设施、质量都存在着很大的不确定性。

　　五是由于一些开发企业经营不善，或者恶意欺诈，甚至出现一房多卖现象，消费者可能面临定金或房款被侵吞的风险。

　　第五、消费者如何验证《商品房预售许可证》?

　　答：应该注意以下几方面问题：

　　第一，许可证(副本)必须是原件，复印件无效。

　　第二，许可证上载明的开发企业名称是否和开发商的名称一致，项目名称是否和所购房的楼盘一致，土地使用权证号及用途，欲购买的商品房是否在预售房屋栋号及层数之内。

　　第三，许可证上载明的预售款专用账号是否是《商品房买卖合同》付款方式中的监控账号。

　　第四，预售房屋占用土地是否抵押。

　　第五，备注中记载事项，如房屋抵押情况、用途分布、回迁房等。

　　第六，许可证使用时须附上项目平面图(原件)，并注明预售房屋各栋位置。

　　当前我国县级以上房地产管理部门和土地管理部门要求房开商进行商品房预售合同登记备案手续。购房者可以登本地商品房预售查询系统查询商品房预售登记的情况。