社区配套迟迟不到位

　　北京市人民政府《关于新建居住区公共设施配套建设的规定》第一条规定：凡集中开发新建居住区、居住小区和住宅组团，必须按照市城乡建设委员会编制的《北京市新建居住区公共设施配套建设定额指标》、《北京市新建居住小区公共设施配套建设定额指标》，实行住宅同文化、教育、体育、公共卫生等公共设施和商业、服务业等生活服务设施配套设计，配套建设。该《规定》第二条规定：“《北京市新建居住区公共设施配套建设定额指标》和《北京市新建居住小区公共设施配套建设定额指标》，是加强城市统一开发建设住宅区的最低要求……”也就是说，住宅同教育等生活服务设施要配套设计，配套建设。而且，这种要求“是加强城市统一开发建设住宅区的最低要求”。

　　特别提示：还是将你在意的配套及兑现时间签入补充协议更为可靠。

　　好几年拿不到产权证

　　关于好几年拿不到产权证的问题非常普遍。但是，2003年6月1日生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，买受人可以依据法律规定或合同约定，向开发商主张逾期办证的违约金。

　　不交契税、维修基金不给钥匙

　　根据有关规定，购房人应当在签订《商品房买卖合同》后10日内申报契税，但根据北京市实际操作情况，购房人一般在办理产权证、立契过户时缴纳契税。对于公共维修基金而言，房地产行政主管部门(北京市由居住小区管理办公室负责)收取维修基金的时间也在办理产权证、立契过户时。开发商本身并非契税和维修基金的收取部门，其只是代收代缴。

　　也就是说，政府相关部门收取契税和维修基金都在办理产权证、立契过户时。对于开发商在交付房屋时，要求购房人先交契税和维修基金再拿钥匙的问题，关键是购房者与开发商在《商品房买卖合同》中的约定，若合同中明确约定购房人必须先交契税和维修基金再拿钥匙，则购房人应当按此约定将契税和维修基金交与开发商代收。若合同中没有明确约定购房人必须先交契税和维修基金再拿钥匙，则开发商无权要求购房人先交契税和维修基金。

　　装修押金和管理费这么多

　　物业管理企业有权对业主的装修进行监督管理，业主装修时，必须向物业管理企业申报装修方案，经批准后实施。业主装修时，不得拆改房屋的承重结构，不得挪动各种管线，为了保证装修公司、装修队伍按照规定装修，不破坏承重结构等，物业管理企业可以向装修公司、装修队伍收取装修押金，如果装修过程中没有出现上述情形，物业管理企业应将收取的装修押金及时退还。

　　根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》有关规定，在进行房屋装修时，业主和装修公司应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。在管理服务协议第七项就明确提到了“管理服务费用”，即物业管理企业可以在双方商定的条件下收取装修管理费。然而目前存在的问题主要是，装修管理费应该如何收取，按照什么标准收取，目前有关部门没有制定出一个统一的标准，从而造成物业管理企业收取费用的过程中定价比较随意。

　　开发商、物业阻挠成立业委会

　　一般而言，居住小区交付业主使用并且入住率达到一定比例(一般为50%)，或入住率虽未达到一定比例但交付使用达到一定年限(如两年)后，居住小区的开发商和物业公司即应负责召集首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。