尽管原房屋属于区分所有形态,但是秦某和郑某对地基使用权究竟享有何种权利 从我国现行立法规定来看,将土地使用权与房屋所有权视为不可分割的整体.在这方面,存在着两个重要原则:一是所谓"地随房走"原则;二是所谓"房随地走"原则.而1994年《城市房地产管使用权同时转让,抵押."据此,一幢建筑物即使被区分为不同所有者所有之后,建筑物所有权与土地使用权仍然是不可分割地联系在一起的,这意味着建筑物的区分所有人应当基于其对建筑物的区分所有而享有对地基的使用权.可见,在本案中,秦某和郑某对地基都享有权利.然而,由于基地本身不可能像房屋那样进行实际分割,而将某部分确定为某人单独所有,只能确认为双方共有. 在本案中,郑某提出:其对原房屋的一层享有所有权,而一层与地基直接相连,因此,其应享有对地基使用权的全部权利.我认为,郑某的这一主张是不能成立的.因为尽管各区分所有人不能对整个建筑物享有共有权,但是对于地基的使用权而言,应当承认各区分所有人对其享有共有权,而不能仅仅承认第一层的所有者享有对地基的使用权.其原因在于:一方面,从物质形态来看,一幢建筑物是在地基之上建筑起来的,建筑物的各个楼层都离不开地面的支持,从此意义上它们都与地基不可分离;另一方面,我国法律所确认的建筑物与土地权利不可分离的原则是就整个建筑物与土地的关系而言的,也就是说,对整个建筑物的所有权与地基使用权是不可分离的,只要建筑物存在,建筑物的所有权是明确的,该建筑物所有人必然对地基享有使用权,既然整个建筑物的所有权与地基使用权不可分离,那么建筑物被区分为各个所有者区分所有以后,各个所有者根据其对建筑物某一部分所享有的所有权当然应对地基使用权享有部分权利.如果仅承认第一层所有者享有对地基的权利,而否认二层以上的所有者对地基的权利,这与我国法律所确认的上述原则是相悖的.尤其应当看到,从实践来看,区分所有者在购买楼房时,一般都会认为其通过购买而享有的对各个楼层的权利都与地基使用权有不可分割的联系,而不仅仅是第一层所有者享有对地基的权利甚至享有对作为建筑物附属物的庭院以及草坪等的权利,否则第一层房屋的售价应大大高出二层以上各层的售价,这显然与实际情况不符.
从法律上讲,各区分所有者都应当对地基使用权享有权利,任何一个区分所有者通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权,那么就应自然享有对地基使用权的部分权利,而区分所有者转让其专有部分,其对地基使用权的部分权利也自然发生转移,任何区分所有人不得在转让其专有部分时保留对地基使用权的部分权利,也不得仅仅转让部分的地基使用权而保留其对该建筑物的区分所有权.如果整个建筑物发生毁损需要重建或者被拆除,应当确认各区分所有者都对地基的使用权享有权利,就是说,一方面各区分所有者都对地基使用权享有共有权,另一方面,任何区分所有者以外的人都不应对地基享有权利.即使对建筑物原所有者或开发商来说,其在转移建筑物所有权给各区分所有者时,可以在合同中明确规定保留其对室外庭院,草坪,房顶平台及建筑物其他附属物等的权利,但不能在合同中规定其转让建筑物的所有权而仍保留对地基的使用权,也不得规定建筑物一旦需重建,只有他才享有对地基的权利.作出这种规定不仅违背法律的上述原则,而且极易造成对区分所有者的损害,所以,对建筑物原所有者或开发商来说,如其已将建筑物各个部分出售给他人,而自己又非区分所有者,那么在房屋重建时,不能对地基主张任何权利. 我们说各区分所有者对地基使用权享有共有权,即是说应将地基使用权作为一项财产而由主体区分所有者享有共有权,那么,在本案中,秦某和郑某对地基共同享有权利,因此在原房屋因遭水淹而受损并被拆除以后,双方不再对房屋享有权利,而对地基享有共有权.然而,秦某和郑某对地基所享有的共有权究竟是按份共有还是共同共有 我认为,这种共有在性质上应为按份共有.各个区分所有人所拥有的专有部分的面积在整个建筑物中所占比例,即构成其对地基权利享有的份额.在此基础上构成按份共有不仅符合区分所有的现实情况,而且最有利于确认和保护各区分所有人的权利和利益,防止各种纠纷的发生.因为一方面,各区分所有人所拥有的专有部分的面积是各不相同的,有人可能购买一个楼层的面积,有人则可能只购买一套房间,假如在房屋拆毁后地基需要出售给他人,地基根据市价计算出价格,出售地基所得收入应归属原区分所有人,而原区分所有人享有原专有面积越多,其应分享的数额越大,原区分所有人所享有的专有面积越少,其应分享的数额越小.假如不考虑他们原来所享有的面积多少而简单地认为应均分出售地基所得收入,这对原拥有较多份额的人是极不公平的;另一方面,由于要根据区分所有人所拥有的专有部分的面积在整个建筑物中所占的比例来决定各区分所有人对地基所享有的权利份额,这样,区分所有人将专有部分出售给他人的面积越大,其所转让出去的对地基权利的比例也越大,而买受人所获得的对地基的权利的比例也越大,反之亦然.只有这样才能确定新的区分所有人对地基享有的权利.还要看到,假如认为区分所有人对地基享有的权利都是平等的,则某人仅买到很少的面积却与购买很大面积的人享有平等的权利,这样将来在房屋拆毁以后需要对地基作出处分时,该区分所有人也仍然享有与其他具有很大面积的人平等的处分权利,这显然极不妥当.因此,我认为各区分所有人对地基使用权所享有的权利应为按份共有.具体到本案来说,原房屋的所有状况是秦某占有三分之二所有权,郑某占有三分之一部分的所有权,因此,对地基的份额,也应当按照这个比例来确定.这样,秦某享有三分之二的权利,郑某享有三分之一的权利.转让地基使用权所获得的价款也应按这个比例来分享.如果将地基推定为共同共有,双方各享有一半的权利,这不仅否认了地基的权利与房屋所有权的关系,否认了原房屋区分所有存在的事实,而且对秦某来说,也是不公平的.
最后,需要讨论的是,秦某转让地基使用权的行为是否有效 诚然,秦某在转让地基使用权的当时,并未征得郑某同意.而依据我国法律规定,共有人转让共有财产,应当征得全体共有人的同意.即使秦某对该地基占有三分之二的份额,但在转让时事先应征得郑某的同意.不过,由于秦某在转让地基以后,立即告知郑某,郑某对此并未表示异议,而只是提出应当分得价款的一半,可见郑某已在事后同意了该转让行为,因此本案中秦某转让地基的行为是有效的.
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