(一)案情
秦某曾于1986年建造一栋三层楼房,面积约210平方米,1990年秦某将一层转让给本镇居民郑某,郑某在一层开了一家餐馆,双方在办理房屋产权变更登记时,在登记簿和产权证书上都注明该房屋为双方共有,但在登记薄的"附记栏"中注明一层为郑某所有,二三层为秦某所有.1994年,当地遭遇罕见的洪灾,该楼一层遭水淹,水退后房屋严重受损,秦某与郑某遂协商决定:将该房屋拆除后,由秦某出资15万元,郑某出资10万元,翻盖一栋三层楼房,郑某占有一层,秦某占有二三层.协议订立的第二天,双方遂将旧房屋拆除.十天以后,有一家公司找到秦某,提出因该块地段位置较好,愿出高价购买该块地基.秦某也考虑到自己难以筹措15万元的盖房资金,遂决定转让地基.双方协商,以8万元的价格转让该块地基.价款交付秦某以后,秦某告知了郑某,郑某并未表示异议.但提出,因该房属于双方共有,且其所有原房屋的一层,对地基享有全部的使用权.因此,卖地基的价款应当由双方均分.秦某认为自己应分得价金的三分之二,郑某只能分得三分之一的价金.双方因不能达成协议,郑某遂向法院提起诉讼,请求分得4万元价款.
(二)对本案的不同观点
本案在处理过程中,法院内部形成了几种不同观点.
第一种观点认为:该地基既然为双方共有,秦某无权将该块地基转让给他人,秦某的转让行为构成了无权处分,该转让合同是无效的.
第二种观点认为:秦某的转让行为是有效的.因为秦某占有原房屋的三分之二,因此有权单方面决定该地基使用权的转让,而且由于秦某占有原房屋的三分之二,对地基当然也享有三分之二的使用权,并应当分得出售价金的三分之二.
第三种观点认为:秦某的转让行为是有效的,但就该块地基使用权的归属而言,既不能确定是按份共有,也不能确定是共同共有.在此情况下,根据有关规定,应推定该地基使用权为双方共同共有,双方各享有一半的权利.
(三)作者的观点
我们首先需要确定原房屋的产权形态.原房屋最早为秦某单独所有,1990年秦某将原房屋一层转让给郑某以后,尽管双方在该房屋产权登记薄上注明房屋系双方共有,但实际上该房屋却并非共有,而是区分所有.其原因在于:所谓共有,指数人对某一项财产共同享有所有权,而不是指数人对一物分别享有所有权.可见,共有乃是一个所有权,即使在按份共有关系中,各个共有人应按照各自的份额享有权利并承担义务,各个共有人的权利都可及于共有物,但任何一个共有人都不得对共有财产主张单独所有权.共有是指财产所有权主体为数人,但其本身却并非一种特殊的所有权形式.而建筑物区分所有,是指将一栋建筑物采用某种方式进行分割,而区分为专有部分和共有部分,各区分所有人对其专有部分享有完全的所有权,对共有部分享有共有权.就专有部分而言,它是单独的所有权,与一般所有权无异,在产权登记时也应分别进行登记,因此,在区分所有情况下,一栋建筑物实际上已为多人单独享有,这样,所有权已不是一个而是数个.由于区分所有人对其专有部分享有所有权,因此他可以独立使用收益并处分该财产,他人不得干涉.由于区分所有是由单独所有和共同所有所组成的,因此,它是一种特殊的所有权形态.在本案中,秦某将一层房屋转让给郑某以后,郑某只是对一层享有所有权,而二三层所有权仍为秦某所有,在登记薄的"附记栏"中对此也作了明确记载.可见,该三层楼房已经通过横向的分割方法,而分割为两个部分并属于不同所有人所有,从而形成了两个不同的所有权.但双方对大门,楼梯,墙壁等仍享有共有权.可见,该房屋产权形态实际上是区分所有,而非共有.
有人认为,本案中双方登记时注明"产权共有",考虑到一层为郑某所实际使用,二三层为秦某所实际使用,因此这只是一种按份共有.我认为:这一观点是不妥当的.因为一方面,在按份共有的情况下,各共有人享有的权利应该及于整个共有财产,只是应对整个共有财产所享有的权利和承担的义务应按份额来确定.而在本案中,郑某只能对一层享有所有权,秦某只能对二三层享有所有权.他们都只能对房屋的一部分享有权利.尤其是就各部分的房屋来说,他们并非是按照份额来享有权利,而是对房屋分别享有所有权.另一方面,在按份共有情况下,各共有人不管是对整个共有财产,还是对共有财产的某一部分都不享有完全处分权,各共有人所能处分的,仅限于其份额.某一共有人在处分其份额时,其他人在同等条件下,享有优先购买权.而在本案中,郑某对其一层的房屋,秦某对其二三层的房屋都享有完全的处分权,且无论是秦某还是郑某,在处分其楼层时,他人均无权干涉,也不得主张享有优先购买权.可见,该房屋不属于按份共有.当前,由于我国立法并未明确确立建筑物区分所有制度,所以在实践中,常常将区分所有登记为共有,这显然是不恰当的. |
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