被法院查封后又出租，债权人取得房屋后应否继续履行租赁合同？

平某为经营需要向某银行贷款30万元，并将自有房屋一套作为贷款抵押。由于其到期未清偿银行贷款，经某银行申请，人民法院查封了平某用于贷款抵押担保的房屋，并到当地房地产管理部门办理查封登记手续，通知该机关不予办理房屋过户手续。此后，平某将该房屋出租给巴某，租赁合同约定：巴某承租平某的三居室楼房一套，租期自2004年6月至2006年6月；租金每月1500元，按半年一次支付。双方到当地房地产管理部门办理登记备案手续。2005年7月，该房屋被人民法院强制执行，过户给某银行。某银行要求巴某腾出房屋，遭到拒绝，向人民法院提起诉讼。

法院经审理认定：本案中，因为巴某的租赁权后于查封事实而存在，因此，不得主张“买卖不破租赁”。因为，租赁物为房屋，而房屋以登记为其公式方式，巴某在订立租赁合同时应当知道房屋已被查封的事实，应当知道租约有不能履行的风险却仍与平某订立租约，这一风险只能由巴某自己承受，其损失也只能由巴某自己承担。

律师点评：我国法律并为禁止房屋被依法查封后不得出租，因此，本案中，巴某与平某的房屋租赁合同是合法有效的，但是这并不是本案适用“买卖不破租赁”的充分条件。根据合同法229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”买卖不破租赁的前提之一是租赁合同先于买卖合同而存在。