（二）如果现实中房屋已经另有合法转让导致交付不能，则不应判决交付房屋或者协助办理转户手续，而是判决出卖人返还受让人为履行合同所支出的费用，支付违约金和赔偿损失的违约责任，违约金数额的确定，合同有约定的按合同约定，受让人请求出卖人赔偿履行利益或者交易机会丧失所造成的损失的，一般应予支持。

七、房屋买卖合同被认定无效的，应如何处理？

房屋买卖合同被认定无效后，应当按照《合同法》第58条规定处理，对于损失的赔偿责任，应根据双方过错的大小合理确定，并注意平衡双方当事人的利益。如果出卖人对合同无效具有明显恶意的，应判令其承担主要责任；如果买受人没有尽到谨慎的注意义务，有一定的过错，也要承担相应的责任，在确定损失数额时，因买受人无法取得房屋的所有权，增加了重置房产的成本，应考虑善意受让人的信赖利益损失，即需在考虑出卖人因房产升值所获溢价和受让人因前后房产价格差异造成的损失上按各自过错程度进行认定。

八、应如何计算案件受理费？

应当按照当事人的诉讼请求，按照《诉讼收费办法》的规定计收案件受理费：

（一）仅起诉确认合同效力，按件计收受理费。

（二）按损害赔偿纠纷起诉的，按要求赔偿的损失标的额计收受理费。

（三）主张交付合同标的物，按房屋价值计收受理费。