房屋中介与买卖双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿等义务的，不宜通知房屋中介作为无独立请求权的第三人参加诉讼。

　　本条旨在解决托管在房屋中介的定金和预付款的返还责任问题以及通过房屋中介订立买卖合同的，买卖双方发生纠纷，是否应通知房屋中介作为第三人参加诉讼的问题。

　　一种意见认为：房屋中介不是房屋买卖合同的当事人，对返还定金、预付款不承担民事责任，买卖合同的违约方应依据合同的约定承担双倍返还定金或定金被没收的民事责任。但定金、预付款托管在房屋中介的，房屋中介是受买卖双方的共同委托保管定金或预付款，房屋中介依委托合同对托管定金或预付款的返还负有辅助履行的义务。因此，对托管在房屋中介的定金，原告可选择请求被告承担返还责任，也可选择要求房屋中介承担返还责任，原告一旦选择，则另一方的返还责任消灭，否则，原告将重复受偿。

　　另一种意见认为，买卖合同的违约方与受托保管定金的房屋中介基于不同的发生原因，对托管定金均负有返还义务，构成不真正连带债务。原告可要求买卖合同的违约方或房屋中介对托管定金的返还承担民事责任，其中一方返还不足的，另一方对返还不足的部分承担补充清偿责任。

　　在二手房买卖合同纠纷中，一般存在两个法律关系，一为房屋出卖人与买受人之间的房屋买卖合同关系，另为房屋中介与房屋出卖人和买受人之间的居间合同关系。如果仅仅是房屋买卖合同发生纠纷，案件的处理不涉及居间合同的效力、佣金以及房屋中介退还托管的款项等，房屋中介不是房屋买卖合同的当事人，与案件的处理结果无法律上的利害关系，无须通知房屋中介作为无独立请求权的第三人参加诉讼。

　　第十三条 出卖人或买受人的违约行为应根据房地产买卖合同的约定和双方的举证进行综合审查判断，一般不宜以房屋中介出具的证明或房屋中介的工作人员的证言单独作为认定出卖人或买受人违约的依据。

　　本条旨在解决房屋中介及其工作人员的证明、证言的证明力问题。

　　《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定，审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程序、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。在房地产买卖合同纠纷中，中介虽处于出卖人与买受人之间的中间位置，对房地产买卖双方履行合同义务情况比较清楚，但不排除有些中介及其工作人员为了自己的利益而与房地产买卖合同的一方当事人串通，做出与事实相违背的证明、证言，因此，对中介的证明以及中介工作人员的证言的证明力应结合其他证据进行综合判断，在没有其他证据佐证的情况下，不宜单独作为认定房屋出卖人或房屋买受人违约的依据。

　　第十四条 房地产买卖合同约定资金由房屋中介托管，并约定了房屋中介的收款账号，未约定其他付款方式，买受人未将购房款汇入收款账号，而将现金托管于中介，买受人、中介未告知出卖人，出卖人主张买受人违约的，应予支持。

　　本条旨在解决买受人不适当履行付款义务的问题。

　　在二手房买卖合同纠纷案件中，买受人往往请求出卖人因另行转让房屋或其他违约行为，应承担双倍返还定金、赔偿损失等违约责任;而出卖人则抗辩买受人未将约定的款项存入约定的房屋中介托管的账号。此时，买受人又主张其虽未将资金汇入约定的房屋中介的收款账号，但已以现金的方式将约定的款项托管在房屋中介处，并有房屋中介出具的证明。在该情形下，如何认定买受人是否已按约履行了付款义务?

　　按照合同法的有关规定，合同当事人应按约全面履行自己的合同义务，即按照合同约定的时间、地点、方式和数量等履行合同义务。在二手房买卖合同中，如果双方约定交易资金由房屋中介托管，划入指定的账号，在履行合同时，买受人未将资金转入约定的房屋中介的收款账号，却将现金托管在房屋中介处，改变了买卖双方关于付款方式的约定，且出卖人又不知道买受人已以其他方式履行了付款义务，应视为买受人未按约定方式履行付款义务。买受人的付款方式有瑕疵，属于不适当履行，构成违约，出卖人可以拒绝受领，并可主张买受人承担迟延履行的责任。买受人迟延履行达到了合同解除条件，出卖人主张解除合同的，予以支持。