认清“烂尾楼”的前世与今生_郑金雄

　　近几年来，伴随着房地产市场在我国的蓬勃发展，与房地产有关的纠纷层出不穷。不管是用于自住还是投资，商品房都牵涉到方方面面的利益。由此引起的法律和制度问题，值得购房人和有关机构深思。从今天起，我们从分析案例入手，推出房地产纠纷维权系列报道，以期为读者提供解决问题的有效途径。

　　这几年，房地产业迅猛发展，原来的烂尾楼也大部分脱胎换骨，摇身一变成为炙手可热的高档写字楼，但同时也引来了官司。9月6日，福建省厦门市思明区法院对一起因烂尾楼“翻身”引起的纠纷案件作出一审判决，原告庄女士于2004年11月投入14万元定购原厦门九州大厦7套房子，如今开发商应偿还庄女士240万余元。

　　今年8月，庄女士将九州大厦的东家——厦门聚泰房地产投资开发有限公司推上了法庭。庄女士称，2004年11月6日，她花14万元定购了原九州大厦的7套商品房，一平方米约7965元。当时，九州大厦暂时更名为“赢家天厦”。

　　据了解，厦门九州大厦于1991年开工，后因各种原因停工直至沦为厦门市最具标志性的“烂尾楼”之一。2004年4月，台湾立信集团成为厦门九州大厦的新东家。

　　今年1月，聚泰公司让庄女士领回14万元“购房预留金”。庄女士认为，由于这几年厦门房价高涨，开发商选择了与其毁约，将房子转卖他人。庄女士要求聚泰公司双倍返还“购房定金”28万元，并以这些房子的销售价格1.3万元一平方米计算，赔偿她的损失235万余元。

　　聚泰公司则称，立信广场原是烂尾楼工程，在2004年年底之前，工程处在抵押和查封状态，不具备商品房销售条件，2005年11月18日取得《商品房预售许可证》后才开始项目预售。此前，公司不可能与庄女士建立所谓的商品房买卖合同关系。

　　但近来种种迹象表明，“烂尾楼”也迎来了“春天”。楼市的全面回暖为烂尾楼的“新生”创造了良好的外部环境。烂尾楼项目的投资价值也凸显出来。

　　据一位业内人士介绍，烂尾楼一般是早期拿到的地皮，经过几年发展，这些地段的开发日臻成熟，成为城市的重要街道，现在要在这些地区再找到一块闲置地已非易事。其次，这些停建项目先期投入的宣传，积累起来的公众知名度，可以用很少一笔资金重新激活，变废为利，节约很大一笔宣传费用。同时，烂尾楼的报建审批等工作也都基本完备或已经在做，无须花费多大周折，经过续建和装修，就能获得较大收益。

　　因此，人们似乎看到了“城市伤疤”愈合的契机。很多城市陆续推出各种措施，期望手起刀落，药到病除。而在开发商的手中，烂尾楼被演绎成一个个点石成金的故事。许多投资者似乎看到了“低价买进、高价卖出”的商机，纷纷出手购买“烂尾楼”。

　　“烂尾楼受到市场高度关注，并不是说烂尾楼就没有缺陷。投资烂尾楼必须慎之又慎。”长期从事房地产法律事务的福建省知圆律师事务所主任林涛律师认为，烂尾楼本身就涉及很多功能定位问题，还有市场的信誉度等历史遗留问题，这些是市场因素。而更难处理的是烂尾楼的法律问题。烂尾楼背后一般都有复杂的法律问题，一些烂尾楼产权不明确，这是困扰烂尾楼复工的最大问题。事实上，许多烂尾楼的各种债权债务纠缠在一起，中间环节盘根错节，操作起来问题很多。有的虽已经法院判决，但执行起来还是存在较大困难。

　　从现在的标准来看，许多烂尾楼存在缺陷。一些烂尾楼盘在早期进行设计，这些设计在今天看来可能比较老旧，配套设施也不齐全，在房型、室内采光、内部设备、选用电梯等方面都明显落后，如不改建很难符合当前的市场需要。但是有的项目改建的空间并不是很大，有的规划中已经有明确的规定，无法更改其性质和用途。如果把原有建筑推翻重建的话，就大大增加了开发成本。这些问题都是购买者所应该考虑的。

　　“烂尾楼质量也是一个关系甚大的问题。”林涛说。不少烂尾楼烂尾时间已不短，有些甚至达到７至９年之久。日晒、风吹、雨淋、雷打，这些楼宇的质量不管怎样说都已受到了不同程度的损坏。无论是推倒重建还是添料加固，对后继发展商而言相信都是很头痛的事情，也是购买者必须重视的问题。

　　对烂尾楼的前世今生要有基本的了解。很多时候，烂尾楼工程都是因为官司缠身而引起的，如联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷等，这些纠纷历史积怨很深。有些烂尾楼在经过很多手之后才复工，要了解这些转手的过程，在此基础上，要全面了解当地政府出台的一系列相关政策。这些是困扰复工的最大难题，也决定投资购买的风险程度。

　　贵州省贵阳市解放路与遵义路交汇处，一幅8层楼高的巨幅拍卖广告挂在一栋20多层高的大厦之上。据悉，这栋修了十多年未竣工的大厦，个中原因纷繁复杂令人一言难尽，成为市民印象中楼层最高的烂尾楼。