预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，而此案中龚先生与新兴房产公司双方约定办理按揭，实际并未办理，因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确，该商品房预售合同应认定为尚未成立，由此产生的损失由双方分担。由于新兴房产公司为房地产开发商，对有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。判决后，双方当事人未再上诉。

　　预售商品房按揭是近几年才出现的，它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况，使普通百姓拥有商品房的同时也为房地产开发商提供了融资手段。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定，使得住房按揭贷款在实际运用和操作过程中存在一些问题。当事人在办理按揭贷款时，必须仔细研读相关条约，如能提前拿到资料的，更应该拿回家仔细研究，做一个明明白白的购房人。

　　四、没有成功办理按揭贷款，买受人可否解除合同

　　案情介绍：

　　2001年5月，居民古某与某房地产公司签订预售合同，古某购买其正在建设中的商品房一栋，总房价款120万元。双方就房价款支付方式达成补充协议如下：(1)古某于2002年3月31日前向房地产公司支付20%房款24万元；(2)古某于2003年8月向中国农业银行西北支行(以下简称“西北支行”)以办理银行按揭方式支付70%房款84万元；(3)房地产公司交房时，古某一次性支付余下10%房款12万元。合同签订后，古某按约定向房地产公司预付了24万元。2003年2月份，古某向房地产公司出具了委托授权书，委托房地产公司代理其同西北支行办理按揭贷款的有关事宜。2003年8月，房地产公司以古某名义同西北支行签订了抵押贷款合同，该贷款合同在送交西北支行有关领导审批时，因故未能通过。2003年10月8日，房地产公司通知古某所购房屋已竣工，要求交付使用。古某提出，因抵押贷款未能办成，而目前无法通过其他方式支付余下房款，要求解除商品房买卖合同。房地产公司指出，抵押贷款无法办成并不是房地产公司的过错造成的，古某提出解除合同无法律依据，坚持双方继续履行合同。因不能达成和解，诉至人民法院。

　　法院经审理后认为，因不可归责于双方的原因导致无法取得按揭贷款的，承购人古某有权解除合同。

　　法律分析：

　　本案法律关系较为复杂，涉及的是楼花按揭的法律问题。争议的焦点在于买受人在无法取得按揭贷款时，其是否可以解除商品房买卖合同。

　　所谓楼花按揭，是指商品房买卖中，买受人支付首期购房款后，由按揭银行支付余下购房款，买受人将楼花(即依法获准尚未建造完成商品房)抵押给按揭银行作为贷款担保，若买受人不按约定向银行偿还贷款，银行有权依照法定方式处分抵押的商品房，并从所得价款中受偿。可见，按揭对银行贷款的担保是通过现有法律体系中的抵押制度而实现的，只是按揭比抵押法律关系更为复杂。在楼花按揭中，存在四个法律关系，涉及三方当事人：按揭权人(即提供贷款的银行)、按揭人(即商品房买卖合同中的买受人)以及出卖人房地产公司。四个法律关系是房地产公司与买受人之间的商品房买卖合同，按揭银行与买受人之间的借款合同关系和以楼花为抵押物的抵押法律关系，有时还存在着房地产公司与银行间的保证合同关系。

　　提供楼花按揭一般应具有两个前提：商品房买受人同预售人已达成预售合同，并且买受人也支付了约定的首期房款，买受人与银行就买受的楼花到房地产管理部门办理了抵押登记。由于不动产特权以登记作为物权变动的生效要件，在进行变更登记前，承购人只享有请求预售人交付房屋转移房屋所有权的请求权，而对房屋并不享有实际的所有权。由此，也可以看出在楼花按揭情况下，进行抵押的并不是具体的不动产，而是承购人对不动产的物所有权的期待权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”这一条解释从立法上认可了楼花按揭的法律效力。楼房竣工后，承购人与房地产开发商办理了房产过户登记，承购人取得商品房所有权后，承购人与银行一同办理商品房抵押登记手续，此时，银行才享有对商品房的不动产抵押权。