对未能按约办理按揭贷款的商品房买卖合同的几个处理案列

　　一、未能按约办理按揭购房手续要承担违约责任

　　案情简介：

　　某房地产开发有限公司（下称A公司）与王某签订了《商品房买卖合同》，合同约定：王某购买A公司的商品房一套，房价447975元；付款方式为2002年6月8日前支付137975元，余款31万元办银行按揭；房屋交付时间为2002年10月31日前。双方在合同附件4补充协议中约定：在《个人住房贷款合同》公证后3天内到按揭银行办理按揭手续，如果逾期未办，王某则按所申请的按揭贷款每天千分之一向A公司支付违约金。

　　2002年6月11日，王某向A公司支付了首期购房款137975元及3360元。同年6月18日，王某接收房屋。同年10月17日，合同在房地产交易所进行了登记。同年10月18日和12月20日，A公司先后将该合同及相关资料提交建行某支行，均由建行陈某签收，但因王某没有前去办理手续，之后A公司予以取回。A公司先后于2003年2月28日和4月7日发函催王某办理余款31万元的银行按揭手续（未说明具体的银行）。王某收到函后，先后与中行某支行和上述的建行某支行就办理按揭事宜进行了联系，但由于A公司尚未将相关资料送到该中行支行或再一次送到该建行支行，银行按揭手续仍然没能办理。A公司至今尚未收到房屋余款31万元，于是向合同约定的XX仲裁委员会提出了仲裁申请。

　　具体请求：1、解除签订的《商品房买卖合同》，王某（被申请人，下同）所购房屋退还申请人；2、被申请人支付违约金17919元给申请人（按累计应付款的4%计算）；3、被申请人承担本案仲裁费。

　　争议焦点：

　　本案的争议焦点主要集中在31万元的购房按揭款至今未予办理，责任究竟在哪一方。

　　仲裁庭裁决：

　　（一）驳回申请人关于解除商品房买卖合同的仲裁请求。申请人应当自本裁决书送达次日起15日内，将办理银行按揭的合同等资料提交选定的按揭银行，并以合法方式通知被申请人办理按揭手续。被申请人应当在收到申请人关于选定按揭银行的通知后，15日内完成办理银行按揭手续，逾期合同予以解除。

　　（二）被申请人支付给申请人违约金17919元。

　　（三）本案仲裁费用由申请人和被申请人各负担50%。。

　　仲裁庭意见：

　　（一）关于办理银行按揭贷款

　　在办理银行按揭贷款的法律关系中，被申请人是申请按揭贷款的主体，有义务办理向相关银行提交《住房抵押贷款申请表》和签订《个人住房贷款合同》等按揭的相关手续；申请人是贷款的受益者，有义务先行选择相关银行和向相关银行提供被申请人已经对抵押物（被申请人所购商品房）享有相应权利的证明。

　　本案证据证实：在合同中，按揭银行的选择同时有两家银行（建行某支行和中行某支行），申请人在合同登记后，先后两次将合同提交建行某支行，而被申请人也曾就办理按揭一事先后与建行某支行和中行某支行进行过联系，应当视为双方都有履行合同义务的积极行为。但是，先有申请人将合同送交银行，被申请人没有前往办理按揭的事实；后有被申请人联系银行而申请人还没有再一次将相关资料送到该银行的事实。对于在银行选择上存在差异和在送交资料时间上存在差异，以及这些差异对未能办理按揭一事的影响，双方虽然互相指责对方违约，却均未能充分举证证明完全是对方的原因所致，故应由双方共同承担责任较为合理。因此，仲裁庭认为申请人关于解除合同的依据不足。

　　（二）关于未能办理按揭而造成的损失

　　本案申请人未能收到31万元购房余款，如果根据商品房买卖合同补充协议中约定的违约标准金计算，仅自2002年10月17日（合同进行了预售合同登记）起，至2003年12月16日仲裁庭组成之日止，就已经超过十万元之多，此违约金明显过高。应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定，按照中国人民银行以逾期付款滞纳金每日万分之二点一的标准计算损失，并且由双方分担较为合理。申请人请求被申请人支付17919元，没有超出被申请人合理分担的范围，仲裁庭予以支持。此外的损失由申请人自行承担。