商品房预售交易之法律性质再探讨_

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商品房预售交易之法律性质再探讨

发表时间：2008/10/17 16:13:18　来源：

　　三、法定期间

　　1、买卖

　　出卖人所负物之瑕疵担保责任，规定于合同法第148条之中。根据158条第二款的规定，买受人与出卖人没有约定标的物数量或质量检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期限内通知出卖人。买受人在合理期限内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。此两年期间，即为诉讼时效期间。对于短期诉讼时效期间之法律意旨在于，买受人主张瑕疵担保之可能性对出卖人而言显具有权利状态之不稳定性；此外，物交付后时间愈久，举证之困难就愈增加，因而瑕疵担保请求权之短期时效可及早确定当事人之权利义务状态，即有其存在之必要。

　　2、承揽

　　反之，承揽之瑕疵担保责任，其权利存续期间则较长。依建筑法第60条1款之规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。第62条规定，建筑工程实行质量保修制度；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。由建筑法之规定可知，承揽关系中之建筑物，即工作成果，其保修期限较之买卖关系中的标的物之保修期限为长，由此进而可以推知，建筑物保修期限之所以较长，是因为承揽人所应承担的建筑物瑕疵担保责任之期限存续时间较长；自定作人方面言之，其请求承揽人承担物之瑕疵担保责任请求权期间较长。因此，于定作人较之买受人更为有利。

　　然建筑物之保修期限究为多长？建筑法中只规定了原则，具体期限并未规定，正因为如此，遂有疑问生焉。建设部于1993年11月16日发布的《建设工程质量管理办法》第41条第1项规定的保修期是，民用与公共建筑，一般工业建筑、建筑物的土建工程为一年，其中屋面防水工程为三年。然此规定的效力如何颇有探讨之必要。本文认为，该办法从发布的时间上早于建筑法，从后法优于前法之原则上看，建筑法之效力应优于该办法；从法之位阶上看，建筑法为法律，该办法为行政规章，法律之效力应强于该办法。在此认识的基础上可进一步分析二者之间是否有矛盾冲突，从而认识该办法是否有效。为说明此点，拟从以下二点论之：第一，建筑法虽未明确规定具体的保修期限，但从该法第60条及62条的规定方面言之，对于建筑物之保修期限应当较长，至少应长于一般动产的保修期限。而一般动产的保修期限尚不能少于二年，而对于建筑物这种价值较大且关乎使用者、居住者重大使用利益和人身安全之标的物的保修期限反不及一般动产，显然缺乏合理理由，故建设部之办法规定的建筑物的土建工程的保修期为一年显然与社会一般观念严重不符；第二，从诉讼时效期限上言之，该办法亦有严重不合理之处。该办法第45条规定，因建设工程质量存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼期限为一年，此与民法通则第135条，产品质量法第45条规定的2年也相抵触。在此，该办法显然将因建设工程质量存在缺陷造成的损害与民法通则第136中因侵权行为造成损害的诉讼时效期间相题并论，十分不妥。因是之故，建设部发布的办法不能作为建筑物主体工程保修期限的法律根据。
商品房预售交易合同之法律性质宜定位为承揽合同

　　商品房预售交易之法律性质为何，不论在德国还是在我国台湾地区均为实务上及学说上之重大争议问题。台湾实务上向来认为商品房预售交易为买卖，我国大陆实务及学说上亦持此见解。德国法上则往往将当事人就房屋建造所订立之“买卖合同”认定为承揽的法律性质，二者见解大异其趣。本文试图对商品房预售交易合同的解释，并进行利益上的衡量，以说明此种交易为承揽而非买卖。

　　一、对商品房预售合同的解释

　　依合同法第125条、第41条的规定，对合同的解释，不得拘泥于当事人所使用的文字，应根据订立合同之目的，探求当事人真实之意思。为此应斟酌订立合同时以及过去的事实，本于经验法则，基于诚实信用原则而为判断。就商品房预售交易合同之内容而言，当事人确有约定关于房屋所有权之转移及取得问题，但亦有敷设管线、绿化以及休闲设施之约定。更为甚者，商品房预售交易合同的付款方式均以房屋兴建过程，而非以日期为付款期限。而将这些约定定性为买卖，而不认有任何劳务之给付约定，从而不认有承揽之法律性质，似有不妥。

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