父母擅自出卖登记在未成年人名下的房产，合同无效，买卖合同是否有效？

　　原告刘某与顾某原系夫妻关系，小顾为二人之女。刘某与顾某于婚后购买了房屋一套，并将房屋登记在小顾名下。2002年8月12日，市国土房管局颁发了房屋所有权人登记为小顾的《房屋所有权证》。2003年9月，法院判决准许刘某与顾某离婚，并判决涉案房屋的大间由刘某居住使用，小间由顾某居住使用。

　　2004年5月，顾某以小顾法定监护人的名义与王某签订房屋买卖合同，将上述房屋出售给王某。同时顾某与王某共同到原审国土房管局申请办理房屋权属转移登记。后原告小顾、刘某起诉王某、顾某，要求确认王某、顾某签订的房屋买卖合同无效。

　　法院于2006年8月作出判决：顾某作为小顾监护人在无法律规定的特殊事由的情况下，擅自出售小顾房屋的行为属无权处分行为。王某因疏忽大意的过失认为顾某有处分权，未尽更多地注意义务，应当承担相应的民事责任。故判决顾某与王某于2004年5月13日签订的房屋买卖合同无效。据此，小顾、刘某又起诉到法院要求撤销房屋管理部门根据买卖合同颁发的《房屋所有权证》，获得支持。

　　◇分析解答◇

　　本案中，顾某作为法定监护人不顾未成年人的利益擅自处分未成年人所有的房产，属于无权处分行为，其与王某签订的房屋买卖合同是无效合同；而王某明知房屋登记在小顾名下，轻信顾某具有房产处分权，没有进行更多的核实，主观上有过错，不符合《物权法》第106条规定的三个适用善意取得制度的要件，不能适用善意取得制度。因此，小顾可依法追回房产。

　　当事人财其享有所有权的物享有占有、使用、处分、收益的权利。但当事人在事前没有得到他人授权或者事后没有得到他人追认的情况下，处分他人的物的行为属于无效的行为，自始不发生法律效力。儿子占用母亲的房屋，在未得到母亲授权的情况下擅自处分其房屋的行为应该属于无效的民事行为，其买卖协议属于无效的协议。买受人不能依此协议取得房屋的所有权，应该将房屋返还给真正的所有权人。