来源：房产之窗法律网

作者：韩皓律师

[案情简介]

原告：张某

被告：吴某

2004年10月8号，被告吴某委托代理人（经过公证）与原告张某签定了一份购房协议，以戴德梁房地产咨询公司锦绣点为居间方。协议规定：原告向被告购买位于上海浦东新区成山路22室的房屋。但是由于被告在房屋上已设定抵押，因此约定原告先向被告交付人民币30万元，并与被告办理了交房手续。约定被告应在2004年11月15号之前取得该房屋的房地产权证，并于该日起三日之内双方签署《上海市房地产买卖合同》。被告应于签署买卖合同之日起三个工作日内还清贷款并办理完成抵押注销手续。

后因房地产开发商延期办理大产证，故双方又签定补充协议，再次约定在开发商大产证3个工作日内，办理小产证。

然而，原告得知被告已于2004年12月21日办完小产证。但是原告此时却以各种理由借口拒绝办理相关手续。

原告已于2004年10月9日向被告支付30万元，后又于12月13日再次向原告支付房款12万元，并且交纳了电费，水费等相关费用。嗣后，由于房价上涨，被告就反悔，以委托代理人现无代理权限为由，拒不履行合同义务。反而提出要原告拆除装修并赔偿损失。

该案的焦点在于原告被告双方签定的购房协议是否有效，被告是否要向原告支付违约金。本人认为，应确认该协议及其后的补充协议有效，因为是双方协议之明确的意思表示的结果。原告向法院申请财产保全，应予支持。另外在先前的协议中，约定居间方有通知，代为联系的义务，本案中，该中介公司未积极履行职责。因此，原告也可以将其作为第三人诉讼。值得注意的是，购买二手房的人们应特别注意要在合同中约定权利和义务，否则，将会后患无穷。