貌似合情合理的“多退少补”

　　消费者张立明今年“五一”前认购了一套建筑面积120平方米的住房，当最近被通知去拿住房钥匙时，开发商告诉他再交付4万余元的面积补差款，因为总体面积多出了5平方米。多了面积多付钱，好像天经地义，可张先生心里疙疙瘩瘩。“计划好用于装修新房的钱，咋一下子就成了面积补差款了？”百思不得其解，索性他揣上购房预定书，来到消费者协会咨询。

　　预定书中有这样的字样：“本预定书所签订的房屋面积为暂定面积，最终以沈阳市房产局颁发的《沈阳市商品房销售面积审核分层分户表》为准，如有差异，差异部分按本预定书约定之价款多退少补。”

　　面对这份看似合理的预定书，消费者协会副会长认为：“销售方预定书约定的价款多退少补，实为不公平。因为多退少补让认购人承受着较大的风险责任，显然不利于保护认购人的权益。”进而他说，多退少补不仅不合法，还带着一股子“霸气”。由于有了消协的支持，张先生充满信心地与开发商进行了几次正面交涉，但还没有结果。

　　跟张立明先生相比，甄玉清女士却在购房面积“多退少补”面前重重地摔了一跤。三年前，由于她在签订购房正式合同时，根本没注意开发商提出的“多退少补”的条款。被通知交付面积补差款后，她一纸文书将开发商告上法庭，但是败诉了，并向开发商支付了近9万元的购房差价。

　　就此，开发商认为，他们打官司胜诉，早在预料之中。“甄女士与我们签订了正式购房合同，之间已经形成了约定，建设部《商品房销售管理办法》中原则规定，对面积差异处理作出了‘有约定从约定，没有约定从法律’的具体规定。”此前，他们签订的正式购房合同上，白纸黑字写得清楚：“多退少补，据实结算。”

　　“怪自己当初买房时想得太简单，没有要求签订额外的协议，以至于后来有苦说不出。”这件事情让甄女士至今追悔莫及。

　　请法律解释为购房者撑腰

　　盖房子时设计与施工建设出点偏差，无可厚非。然而，认购者应该接受多大范围的面积差异？就此，记者走访了法律界人士。

　　律师梁新春介绍：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3％部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人。”

　　这位律师说，由此可以看出，如果双方签订的认购合同有效，那么这个格式条款的约定也是有效的，如果出现面积误差情况，应当按照约定即“多退少补”的原则来处理，但这对认购人来说却是不公平的。如面积误差过大，将影响房屋的户型结构甚至使用功能；由于房屋总价款增幅较大，也增加了认购人的付款压力。因此，对于这个格式的条款内容，认购人一旦认可，必然增加其对所认购商品房的诸多不确定因素，加大认购人的风险。然而，这对出卖人来说，却没有任何实质性影响。

　　通过长效机制治理“霸王条款”

　　针对购房面积的“多退少补”陷阱，专家为认购者支招。李彬说，在签订购房合同时要与开发商明确约定能够承受的面积误差，对不能承受的面积误差，要约定一个公平、合理的解决办法。或者按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条规定来处理。