商品经营者或者服务提供者承担费用，通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业广告，不论其形式具体如何，都应在修订前的广告法的调整范畴。

　　本案涉案楼盘的商品房属于商品，房开公司作为该商品房的经营者，承担费用，通过印发楼书、举办产品品鉴会等形式，目的在于直接介绍其所推销的商品房，故涉案楼盘的楼书、产品品鉴会，属于修订前的广告法调整的广告。

　　■法官说法

　　用“绿地”标注安置房属误导消费者行为

　　法院认为，购买商品房是消费者生活中的重大事项，而商品房所在楼盘周边的环境、空间布局等系评判该楼盘及商品房品质的重要标准，所以商品房经营者应尽量如实对楼盘周边的环境、空间布局等进行标识，以便于购房者充分了解商品房的相关情况，使购房者作出符合其真实意愿的决策。

　　但是，商品房宣传广告推销的商品毕竟是楼盘规划红线内的商品房，楼盘规划红线外的环境、空间布局情况，有时难以确定一个合理的距离界线，如果一律要求商品房经营者在商品房宣传广告中全部做到详细、具体的标示，确属过于苛刻，故在一般情况下，不将楼盘规划红线外的环境、空间布局情况作为判断广告是否虚假的内容，除非存在刻意的隐瞒和误导。

　　本案中，涉案楼盘西南角方向的安置房楼盘，与涉案楼盘相邻，面积较大，且部分已建成，属涉案楼盘周边的重要楼盘。房开公司在涉案楼盘的楼书中，已将该楼盘周边的环境、空间布局情况作了比较详细、形象的描述，标示了其他重要楼盘、绿地、道路、河流，但却未将上述安置房楼盘标示，而用绿色植物标示，明显是误导消费者认为该地块上并无建筑物，为绿地。房开公司以购房者应尽合理注意义务等为由，力图免除其在宣传广告中应如实标示的义务及未如实标示的责任，与法不符，法院不予支持。

　　■南宁律师提醒

　　“全赠送”面积涉及法律合法性

　　涉案房开公司印发楼书中的“望江”户型（137平方米）结构图及产品品鉴会上展示的该户型结构图关于书房的标示于该位置实际上是一个U字型镂空。

　　关于房开公司在楼书、产品品鉴会中提到的“全赠送”面积，法院认为，房地产开发企业作为商品房的开发、经营主体，具备较高的房屋建筑领域的专业技术能力与法律知识水平，其本应当为广大购房者提供优质、周到的服务，而不应当利用自身优势误导和欺骗购房者。

　　本案中，所谓“书房”实际上是一个U字型镂空，房开公司对此解释为技术上的可改造性。事实上，商品房的平面图是经过相关部门严格审批的，购房者是否可以将本不属于商品房范围内的镂空部位改造为书房，纳入商品房范围内，不仅仅涉及技术上的可改造性问题，还涉及到法律上的合法性等问题，需要进行全面、慎重的论证。

　　房开公司仅以技术上具有可改造性，草率地将该镂空位置标注为书房，并以所谓“全赠送”面积进行宣传，误导购房者认为将该镂空位置改造为书房不存在技术上的障碍及法律上的风险。

　　房开公司提出其是在结合其他宣传内容，并告知购房者“标注面积仅供参考”及意在强调相应空间具有技术上的可拓展性、房开公司不另就后续拓展收取款项的具体宣传语境中对上述所谓“书房”进行宣传，没有欺骗和误导消费者的主张，与法不符，法院不予支持。

　　本案鹿城法院认为，房开公司上述行为构成了利用广告对商品作虚假宣传，根据法律规定，市场监督管理局对房开公司处以广告费用3倍的罚款，事实认定清楚，适用法律正确，而且在处罚前举行了听证会，故而一审驳回了房开公司的诉讼请求。（孟焕良  鹿 轩）