浙江义乌法院判决椰浪公司诉派森公司房屋租赁合同纠纷案

　　裁判要旨

　　合同无继续履行可能的，法院可予解除，但合同的解除不影响违约方承担损害赔偿责任。

　　案情

　　2012年10月3日，浙江省义乌市椰浪制衣有限公司（以下简称“椰浪公司”）与义乌市派森服饰有限公司（以下简称“派森公司”）签订了《租赁合同》。双方约定将椰浪公司所有的厂房出租给派森公司使用，租期至2017年12月底，双方还对房屋租金、电梯折旧费、维保费、检测费、卫生费等作了约定。2015年10月起，双方就租房事宜发生争议，但未达成一致意见。椰浪公司遂起诉要求派森公司继续履行合同，支付2016年的租金及相应费用。另，派森公司于2015年12月16日与案外人孙松年订立租房协议，租赁期限为2016年2月1日至2019年2月1日止。

　　裁判

　　浙江省义乌市人民法院认为，派森公司的行为已构成违约，应当承担损害赔偿责任，故酌定被告支付椰浪公司八个月租金及相关费用共计379229.33元。双方发送的有关解除合同的短信、商议函等系要约，未得到对方的承诺，双方未就解除合同达成一致意见。派森公司关于双方就解除合同达成了一致，没有依据，不予支持。

　　浙江省金华市中级人民法院认为，从双方短信、商议函来看，双方虽有就合同解除事宜进行过协商，但并未达成一致意见，派森公司理应支付房屋租金，其拒付租金行为已构成违约。因椰浪公司在一审判决后已将涉案房屋重新租赁，相应的损失应予以重新确定，故酌定派森公司支付六个月的房租及相关费用。

　　评析

　　1.椰浪公司诉讼请求的请求权基础

　　在本案中，原告椰浪公司向法院提出的诉讼请求为“判令被告支付房屋租金556644元，电梯折旧费5000元，维保费2800元，检测费800元，卫生费3600元”，结合原、被告于2014年11月23日签订的《租赁合同》第三条“租赁第二年的租金为4217.11*11*12=556644元”、第四条“电梯折旧费5000元，维保费2800元，检测费800元”及第五条“卫生费3600元”可以判断，该项诉讼请求为合同法上的请求权，椰浪公司要求按合同约定支付2016年全年的租金、电梯折旧费、维保费、检测费和卫生费，请求权基础为合同法第一百零七条，即要求派森公司承担继续履行的合同责任。

　　2.本案《租赁合同》是否已经解除

　　在椰浪公司已经按合同约定交付租赁物的情况下，派森公司并不享有法定解除权，那么双方是否在履行过程中就合同解除协商一致。从2015年10月起，双方就租房事宜进行了多次协商，椰浪公司发送短信称“按照合同办事，既然不租了到三十日止，物归原主!” 派森公司回复称“1月20日之前是搬不出去的，随你们处置了”；2015年12月27日，椰浪公司又向派森公司发送商议函，载明“你方如不遵守合同也不续租的，在12月31日前把厂房交于我方，并恢复原样”。 派森公司则于2015年12月29日回复称“于次日开始动手搬，尽量在5至6日左右结束”，但至起诉日派森公司并未支付房屋租金。考察上述往来函件内容，双方实际上并未就合同解除达成一致意见，派森公司也未返还租赁物，因而其以合同解除为由对抗椰浪公司的主张无法成立。

　　3.本案《租赁合同》能否继续履行

　　那椰浪公司继续履行的诉请是否存在障碍，根据审理过程中查明的事实，派森公司于2015年12月16日已经另行租赁房屋，故要求其继续使用涉案房屋在事实上已经不可能，且房屋租赁是一个持续性的履约过程，法院强制要求一方租赁房屋也无实际操作可能，此类判决进入执行程序也将面临各种问题。因此，法院在审理过程中不宜判决继续履行合同。同时，为避免损失扩大及当事人诉累，且双方均同意，法院遂认定合同解除。

　　4.损害赔偿的范围

　　笔者认为，房屋租赁合同不同于买卖等类型合同，后者的损害赔偿范围可及于预期利益，即合同如期履行可以获得的利益，包括利润；而房屋租赁合同系继续性合同，若承租人违约，在承租人已经返还房屋的情况下，出租人可就房屋另行使用、租赁，以获得收益。