2.协议的效力的问题

　　本案中协议涉及的走道依其性质属于全体区分所有人必须共同使用的共有部分，对其使用必须依照法律的规定。依据《物权法》第76条以及《建筑物区分所有权法律应用问题解释》第7条的规定可知“改变共有部分的用途”属于区分所有人共同决定的事项。该补充协议由被告与某置业有限公司擅自达成，并没有经过其他区分所有人的共同决议，是不具有效力的。

　　本协议中的平台虽然不属于全体区分所有人必须共同使用的共有部分，可以通过全体区分所有人约定设置专有使用权。可是协议中设置的专有使用权并没有取得其他区分所有人的同意，显然也是不符合法律规定的。

　　通过以上分析可知，本案中的补充协议是没有法律效力的，被告不能通过本补充协议取得走道以及平台的专有使用权。共有权人肯定有权对妨害其共有权行使的行为人提起诉讼。

　　三、对法院判决的分析

　　本案的审理法院认为：“不动产的相邻方应当按照有利于物业使用、安全、方便、合理的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害、排除妨碍。”据此可以看出法院是以我国民法之不动产相邻关系为本案的法律适用依据。相邻关系是民法上的一项重要制度。所谓相邻关系是指“两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互间应当给予便利或者接受限制而发生的权利、义务关系。”[马俊驹、余延满著：《民法原论》，北京：法律出版社，2010年版，第362页。]其后法院又以“行为人擅自占用业主共有部分、改变其使用功能，权利人请求排除妨碍、恢复原状，人民法院应予支持”作为并列的判决理由之一。此处又适用了建筑物区分所有权制度。

　　可以看出本案的审理法官并没有对本案中涉及的法律关系作出准确的定性，而是将相邻关系和建筑物区分所有权两项制度叠加适用。相信在实践中如此适用此两项制度的情形肯定不胜枚举。司法实践中造成此种情形是由于建筑物区分所有权与相邻关系二者之间的界限不是很明确。特别是因共有部分产生的纠纷时，二者甚至还会产生竞合的情形。但必须明确建筑物区分所有权和相邻关系毕竟是两项不同的法律制度，如前文所述即使是相同的情形，选择适用不同的法律制度必然会产生不同的法律后果。

　　具体到本案而言，被告在四层属于建筑物区分所有人共有的平台上搭建阳光房的行为，一方面，本平台属于全体区分所有人共有，原告当然享有共有权，故原告可以基于共有权提起物上请求权。另一方面，由于该阳光房房顶距原告窗户仅90厘米，严重影响原告安全。原告也可以基于相邻关系提起诉讼。但对于本案中涉及的走道，被告将其占用为厨房的行为，正如被告辩称所言，并不影响原告的通风、采光和通行等，原告不能基于相邻关系而请求被告拆除，只得基于共有权提出请求。在审理此案时，若原告是基于共有权提起诉讼就要适用建筑物区分所有权制度，则原告要求拆除五层共用平台上的阳光房以及拆除五层共用走道上的厨房，恢复五层共用走道原状这两项请求都可得到法院的支持。若是基于相邻关系而应适用相邻关系法律制度，则拆除五层共用走道上的厨房请求是不能得到法院支持的。可见本案审理法院将建筑物区分所有权和相邻关系一起作为判决理由的做法有诸多不适当。

　　（作者：蔡婷  作者单位：湖南省常德市中级人民法院）