【案情】

　　曾某、胡某夫妇二人2013年起便带着儿子曾林（10岁）租住在聂某自建房屋顶楼六楼，由于聂某所建房屋未安装自来水，在六楼楼顶建有一水塔抽取井水使用，为方便清洗水塔，在六楼加装一铁质楼梯通往楼顶。双方签订《房屋租赁合同》时约定“曾某及其家人要注意自身安全，不得在楼顶边缘走动或攀爬”。6月23日，陈俊（10岁）来到租住在聂某房屋五楼的王青（11岁）、王宏（10岁）家中作客玩耍，随后曾林也加入一起玩耍。四人一起拿矿泉水瓶戳洞灌满水在六楼楼顶平台相互射击。在射击过程中，曾林失足从远隔聂某房屋四幢楼房的楼顶边缘摔下致死。曾某、胡某夫妇二人将房东聂某夫妇，陈俊、王青、王宏三人及其法定代理人均告上法庭，要求九被告赔偿曾林死亡赔偿金等各项损失共计40余万元。

　　【分歧】

　　本案中房东聂某是否对曾林的死亡承担相应赔偿责任，存在三种不同意见：

　　第一种意见认为：聂某与曾某、胡某夫妇签订《房屋租赁合同》时便对安全问题作出了约定，要求租客不得在楼顶走动，曾某、胡某作为曾林的法定监护人，应承担曾林的监护责任，故曾林死亡完全是监护人监管不利，与房东聂某无因果关系，故聂某对曾林的死亡不承担责任。

　　第二种意见认为：聂某在出租房屋时未按《江西省商品房租赁管理实施办法》办理租赁登记，属于非法行为。房东聂某擅自在六楼加装铁质楼梯通往楼顶，与曾林的死亡有因果关系，聂某未尽到作为房东应承担的保证出租房屋安全义务，故聂某应对曾林的死亡负主要责任。

　　第三种意见认为：房屋租赁实行备案登记制度，未进行备案登记并不影响《房屋租赁合同》效力，且备案登记与曾林死亡没有必然的因果关系。房东聂某擅自加装楼梯通往楼顶，与曾林的死亡有一定因果关系，双方签订租房合同已提醒承租人注意安全问题，可减轻聂某的责任。曾林死亡主要是因监护人未尽到监管义务，同曾林玩耍的陈俊、王青、王宏三人并没有对曾林造成侵害，但应按《民法通则》公平原则规定，从人道主义角度承担补充赔偿责任。故本案中由曾林父母曾某、胡某承担80%责任、房东聂某承担20%责任较为适宜，陈俊、王青、王宏及其法定代理人承担相应补充赔偿责任。

　　【管析】

　　笔者同意第三种意见，理由如下：

　　第一、《江西省商品房租赁管理实施办法》第二十一条：“房屋租赁实行备案登记制度，签订房屋租赁合同后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地市、县房地产行政主管部门办理房屋租赁登记备案。”该规定只要求租赁房屋后到相关部门备案，并未要求以登记为前提，所以该规定不影响房东聂某与租客曾某、胡某签订的《房屋租赁合同》效力，租赁合同合法有效。

　　第二、曾某、胡某夫妇在租赁聂某房屋时就已知晓聂某房屋六楼加装了铁质楼梯通往楼顶，且双方签订租赁合同时已约定“不能在楼顶边缘走动或攀爬”的注意安全条款，但曾林还是通过楼梯爬到房顶玩耍，导致事故发生，曾某夫妇明显未尽到监护责任，应对曾某坠楼死亡承担主要责任。

　　第三、聂某作为房东，应对其出租房屋尽到安全保障义务，聂某加装铁质楼梯通往楼顶但并未对该楼梯进行有效管控，这种安全隐患与曾林的死亡有一定的因果关系，且聂某的房屋未与相邻房屋隔离，导致曾林从其邻居楼顶摔亡，故聂某在本案中承担管理过错责任，考虑到聂某在《房屋租赁合同》中已对安全问题作了特别约定，应适当减轻聂某的管理过错责任。

　　第四、《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条规定：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”本案中，同曾林玩耍的陈俊、王青、王宏三人均对曾林死亡无过错，但四人玩耍游戏与曾林的死亡有一定因果关系，三人出于人道主义应承担补充赔偿责任。由于陈俊三人均为限制民事行为能力人，应由其法定监护人承担赔偿责任。