预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，是相对于“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。预告登记的法律效力，主要体现为法律对预告登记权利人基于预告登记的请求权（以下简称预告登记请求权）的保护限度，是预告登记制度的核心问题。就广义而言，物权法赋予预告登记请求权的效力可从两个维度加以界定：一是空间维度，即预告登记请求权与相关权利之间的范围界限，或谓其与相关权利之间的相互影响和限制；二是时间维度，即预告登记请求权所依附的预告登记的效力期间。

　　一、预告登记对中间处分行为效力的影响——基于空间维度的考察

　　理论上一般认为，预告登记的效力主要有保全效力、顺位效力和破产保护效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称物权法解释（一））重点关注的是保全效力，故本文对预告登记请求权空间维度的探讨限于其保全效力。

　　预告登记义务人在预告登记有效期间处分该不动产物权的行为，在理论上被称为中间处分行为，其本质当然是处分行为。按照民法理论，处分有事实上的处分与法律上的处分之别。前者是对物进行物理上的处分，包括修理、加工等；后者是对物上权利的处分，包括物权的设定、变更、转移等。中间处分行为应为法律上的处分。对不动产进行的损毁等行为，虽然也会妨害预告登记请求权的实现，但因属于事实上的处分，预告登记权利人只能通过违约责任或者侵权责任等方式来维护权利。

　　中间处分行为的特殊之处在于行为发生期间的特定性，即发生在预告登记完成之后至本登记完成或预告登记失效之前的期间，由于中间处分行为发生的时间这一特定性，可能会妨害预告登记权利人实现其请求权，故有必要对该处分行为的效力进行一定限制，以达到保全预告登记请求权的目的。对此，物权法第二十条第一款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这体现了预告登记的保全效力，即预告登记赋予被登记债权以一定物权效力，对违背预告登记内容的后发不动产物权处分行为具有排他效力，现时登记权利人（即预告登记义务人）的物权处分自由受到限制。

　　但另一方面，对预告登记义务人的权利限制亦应有所限制，这体现了法律对预告登记请求权的保护边界。法律制度对当事人之间权利的配置，自当遵循基本平衡、适当照顾弱者的原则，不能为保障预告登记权利人的请求权而忽视对预告登记义务人处分权的保护。是故，法律对于中间处分行为效力的限制，应当以中间处分行为妨害预告登记权利人实现其请求权为限。如处分行为对所预告登记的请求权不构成任何妨害，其效力自不应受到预告登记的影响。因此，物权法解释（一）通过列举的方式进行了限缩性规定，其实是确立了这样的规则，即对中间处分行为效力，不可简单一刀切地界定为有效、无效或者效力待定，而应以其是否妨害预告登记请求权的实现为标准区分不同情形加以认定，可能妨害预告登记请求权实现的，应认定为无效；不妨害的，则为有效。以房屋所有权人于预告登记后将房屋出租给第三人为例，首先，由于房屋租赁并非以物权变动为目的，并未导致物权法意义上的物权变动，故不应属于物权法第二十条所称的“处分”，也不可能会发生什么“物权效力”；其次，虽然承租人对房屋的占有、使用和收益不可避免地会对预告登记权利人未来实现的房屋所有权本身产生一定影响，但对于预告登记所保障的请求权的实现即将来完成房屋所有权本登记以实现房屋所有权转移这一目的而言，并未构成任何法律意义上的影响，因此，对于房屋所有权人于预告登记后将房屋出租给第三人的行为，不应认定为物权法第二十条所限制的“处分行为”。如此，就准确地划定了预告登记请求权与相关权利之间的界限范围。