倘若仅仅适用双倍返还定金，在房价大幅上涨的前提下，已经不能完全体现法律的公平正义和对诚信者的保护。

　　■法官提醒

　　房价波动要依合同法解决纠纷

　　文海宣

　　对于近期由于房价上涨引起的房屋买卖纠纷增多的情况，结合司法实践中的具体案件，办案法官给房屋买卖双方提出以下两点建议：

　　一、遭遇拒绝卖房，买方可以选择要求卖方继续履行或解除合同

　　根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　因此，买房人在遭遇卖方违约拒绝买卖房屋时，可以根据自身情况，选择要求卖方继续履行，或解除合同并要求卖方赔偿损失。但是，有几种特殊情形，导致合同不能继续履行的，买方要求继续履行合同的主张不能得到法院支持。例如，签订房屋买卖合同的卖方因未取得房屋全部所有权，而房屋产权人不同意卖房，致使房屋所有权不能转移，造成合同在事实上不具备继续履行的条件。上述案例即属于此种情形。又如，房屋存在查封、抵押等情形，且不能解除，导致房屋无法过户。

　　二、解除合同后，守约方可要求违约方赔偿损失或按合同约定支付违约金

　　合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。由于违约金即是合同约定的损失赔偿数额，因此，违约金和实际损失不能重复计算。

　　关于违约金具体赔偿数额的确定，根据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定违约金低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或减少。合同法司法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　因此，法院在综合案情后，会酌情确定违约金赔偿数额。上述案例中，因卖方拒绝卖房的时期正处于房价上涨期间，买方不能按合同价款购房将会造成购房的差价损失，故应得到相应的赔偿。