物权变动，即物权的设立、变更、转让和消灭，通常需要特定的方式予以公式始得产生法律效力。物权公示制度是物权法的基本制度之一。不动产一般采用登记公示方式，动产一般采用占有支付公示方式。物权变动的公示规则，主要意义在于确定物权的归属，保护交易的安全与交易秩序，提高交易的效率。
一、不动产物权登记的效力问题
登记作为不动产物权变动的公示方法，我国《物权法》第九条作了明确规定，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不予登记。
1、登记要件主义。不动产物权登记的效力首先是对不动产物权变动的影响。从各国物权法规定来看，登记对不动产物权的效力主要有三种模式：一是登记对抗要件主义，以法国和日本为代表。不动产物权的变动，在当事人之间，不需进行登记即能发生法律效力，但只有登记后，才能产生对第三人的对抗效力。未经登记的，则不能对抗善意第三人。这种模式，实际上将不动产物权的变动分割为两部分：一部分是在当事人之间的不动产物权变动规则，一部分是不动产物权变动对第三人时的规则。二是登记生效主义，这种模式下，不动产物权的变动，必须进行登记，如果未进行登记，则不发生不动产物权变动的效果，即登记有决定不动产物权的设立、转移、变更和消灭能否生效的效力。三是托伦斯登记制度，这种模式的特点是“除了登记之外，还有交付权利证书的要求，产权一经登记，具有不可推翻的效力，国家给予保障。不强制一切土地所有权，他项权利申请登记。但一经登记，其后发生的房地产权利变更或者设立，非经登记，不发生效力。”
我国《物权法》的规定显然是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。笔者认为，采用债权形式主义的登记生效模式可能更符合我国实际。一是我国立法历来未承认物权行为理论，也未承认物权行为的独立性和无因性。例如，《城市房地产管理法》第六十条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权的，应向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。” 《土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权，单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。” 《担保法》第四十一条规定：“以不动产设立抵押的，应当进行办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”这些规定虽然都明确了登记是不动产物权变动的生效要件，但一般都是将登记作为转让或者出让作为是否生效的要件，并未将物权的变动与物权变动的原因行为分开。二是我国司法实践也未采纳物权行为理论。司法实践中对物权登记的效力经历了从不区分物权变动和合同行为到区分合同行为和物权的变化，如1999年最高人民法院《合同法司法解释（一）》第九条中规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”到目前为止，人民法院的司法实践中已经明确将合同行为与物权变动作了一定的区分，但也未承认物权行为理论。三是民法学者中坚持物权行为理论的还非主流。这主要原因是物权行为理论过于抽象，而且这种模式过分强调了物权行为的公信力以保护受让人的权利，而对出让人的权利保护不足。在合同行为因为无效或者被撤销后，物权变动仍然有效，则原权利人只能按照不当得利请求返还财产而非按照物权请求返还财产，这将导致当事人双方权利的失衡。尤其在《物权法》规定了不动产善意取得制度，已经解决了善意第三人利益保护问题，从而达成了维护交易安全的制度设计，再采用物权行为理论显然已无必要。因此，在因为合同行为无效或者被撤销的情况下，物权变动也可以被认定为无效或者被撤销。
