一、关于审理房地产纠纷案件的若干问题

    关于土地使用权转让合同的性质及效力的认定问题

    1、划拨土地使用权人转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该土地直接划拨给受让方使用的，划拨土地使用权人与受让方订立的土地使用权转让合同可以按照补偿性质的合同处理。

    2、划拨土地使用权人转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府准予转让并由受让方直接办理土地使用权出让手续的，划拨土地使用权人与受让方订立的土地使用权转让合同可以按照补偿性质的合同处理。

    3、土地使用权转让合同的转让方，签订合同转让以出让方式取得的土地使用权时，已按照法律法规的规定投资开发了土地，但未交清土地使用权出让金，亦未取得出让土地使用权证书的，起诉前转让方或受让方已取得出让土地使用权证书，或经有批准权的人民政府书面批准同意转让的，可以认定该土地使用权转让合同有效。

    4、土地使用权转让合同的转让方，签订合同转让以出让方式取得的土地使用权时，已取得出让土地使用权证书，但未按照法律法规的规定投资开发土地的，起诉前转让合同的一方或双方已按照法律法规的规定投资开发了土地的，可以认定该土地使用权转让合同有效。

    5、土地使用权转让合同的转让方，签订合同转让以出让方式取得的土地使用权时，既未取得出让土地使用权证书，亦未按照法律法规的规定投资开发土地，但在起诉前转让方或受让方已取得出让土地使用权证书，或经有批准权的人民政府书面批准同意转让，并且转让合同的一方或双方亦按法律法规的规定投资开发土地的，可以认定该土地使用权转让合同有效。

    （二）关于房地产合作开发合同效力的认定问题

    1、一方当事人以划拨土地使用权作为投资与他人合作开发房地产，未按《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定办理审批手续的，应当适用《中华人民共和国城镇国有土地出让与转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，认定合作开发合同无效。但在起诉前经有批准权的人民政府批准或依法办理了土地出让手续的，可以认定合同有效。

    2、一方当事人以出让土地使用权作为投资与他人合作开发房地产，当事人未办理合建审批手续的，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条的规定，应当认定未办理合建审批手续不影响合作开发合同的效力。

    3、一方当事人以土地使用权投资而未将土地使用权变更登记至合作方或项目公司名下的，不影响合作开发合同的效力。

    （三）关于合作开发建设的房屋中超出规划面积部分的处理问题

    合作开发建设的房屋实际面积超出规划建筑面积，在未经政府主管部门作出处理前，当事人对超规划部分请求分配的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。

    超规划部分已经政府主管部门批准，当事人对该部分面积分配比例没有约定的，可以协商约定分配比例；协商不成的，可以参照合同约定的分配比例处理。

    超规划部分被政府主管部门认定为违章建筑予以拆除的，损失由当事人按照各自的过错责任分别承担；双方过错责任无法确定的，参照合同约定的投资比例分担。

    （四）关于建设工程施工合同中结算依据问题

    1、建设工程施工合同有效情况下工程款的结算问题。建设工程竣工验收后，双方对工程已经结算的，应按双方确定的结算结论认定最终的工程价款。双方对工程没有进行结算的，审判中进行工程结算应当遵循以下原则：一是建设工程施工合同对工程价款的计价方法和计价标准有约定的，以合同约定的计价方法和标准作为结算依据。二是建设工程施工合同约定工程价款一次包定的，应以合同包干价作为合同约定范围内的工程价款，但因设计变更等原因导致工程款数额增减，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，对增减部分工程价款可按合同约定的计价方法和标准结算。三是建设工程施工合同约定，发包方收到承包方提交的竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，发包方逾期不予答复，可以该竣工结算文件作为结算依据。四是双方当事人就同一建筑工程再行订立与中标合同的实质性内容不一致的其他合同的，应以备案的中标合同作为工程款结算依据。

    2、建设工程施工合同无效情况下工程款的结算问题。建设工程施工合同无效，对工程款应当据实结算。当事人能够协商的，从其协商。不能协商的，由承担举证责任的当事人一方申请鉴定。鉴定应根据施工单位的资质等级据实进行。建设工程施工合同无效后的损失赔偿，可以无效合同约定的工程价款和据实鉴定的工程价款的差额作为损失额，根据双方的过错进行分担。

    （五）关于房屋买卖问题

    1、关于未办理过户手续是否影响房屋买卖合同的效力问题。房屋买卖合同中，尚未办理房屋所有权转移手续的，不影响买卖合同的效力。

    2、关于农村房屋买卖问题。我国农村土地属于集体所有，村民出卖自有房屋，所涉宅基地的转让未经村集体批准的，其买卖行为无效。

    3、关于房屋优先购买权问题。（1）共有人或承租人享有优先购买权的情况下，所有人未通知共有人或承租人行使优先购买权即出卖房屋的，在宣告房屋买卖合同无效的同时，应判令主张优先购买权的人以同等条件购买房屋。（2）共有人和承租人享有优先购买权的情况下，共有人和承租人均主张优先购买权的，共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。（3）仅租赁部分房屋的承租人主张就整体房屋行使优先购买权的，不予支持。（4）具有下列情形之一的，承租人不得行使优先购买权：一是出卖人基于将来财产继承的需要，向法定继承人出卖标的物的；二是以拍卖、招标或竞买方式出卖标的物的，但出卖人应当预先通知优先购买人参加；三是人民法院依强制执行方式而进行拍卖的。

    二、关于审理侵权损害赔偿纠纷案件的若干问题

    （一）关于医疗损害赔偿问题

    1、关于医疗事故鉴定问题。进行医疗事故技术鉴定不是人民法院受理医疗事故损害赔偿纠纷案件的前置程序。当事人自知道或者应当知道其身体健康受到损害之日起1年内没有向卫生行政部门提出医疗事故争议处理申请，直接向人民法院起诉后要求对医疗事故进行司法鉴定的，人民法院可以依法进行司法鉴定。

    当事人对首次医疗事故技术鉴定结论不服，没有在收到首次鉴定结论之日起15日内向卫生行政部门提出再次鉴定申请的，可以在民事诉讼中申请进行医疗事故司法鉴定。

    当事人起诉之前已通过卫生行政部门进行医疗事故技术鉴定的，该技术鉴定结论是人民法院审理案件时确定是否构成医疗事故及医疗过错责任大小的证据，但不是唯一依据。人民法院经审查发现医疗事故技术鉴定结论确有缺陷的，可以根据当事人的申请，按照最高人民法院《关于参照〈医疗事故处理条例〉审理医疗纠纷民事案件的通知》第二条第一款的规定，委托医学会进行医疗事故司法鉴定。