在审判实践中，有的法官根据张任与王华以房抵债的约定和张任的诉请，作出类似“确认张任与王华以房抵债的约定合法有效，王华逾期不归还借款，应以所有的房屋折价低债，房屋产权归张任所有。”这样的判决主文，显然与上述分析的代物清偿的构成要件不符。而且这样的判词容易让当事人或执行员误认为确权判决（参见范向阳：《对执行程序中已查封不动产另案确权的程序和实体问题》，《人民司法》2009年第21期，第20页）。依照《物权法》第二十八条的规定，并非所有法院的法律文书均能直接引起物权变动，一般仅限于两类法律文书：一类是形成判决。即依据形成之诉或变更之诉（当事人请求法院改变或消灭其与对方当事人之间现存的民事法律关系之诉）所作出的能引起民事法律关系发生变更的判决。形成之诉的法律特征一般包括三个：1、当事人对现存的法律关系无争议，只是对这一法律关系是否变更或如何变更存有争议；2、当事人只要求法院对某一法律关系加以变更，不要求解决权利的承受或义务的承担问题；3、在法院的变更判决生效之前，当事人之间的法律关系仍保持不变。比如法院根据原告解除借款合同的诉请而作出解除借款合同的判决。结合本案，王华虽确实有到期不能归还借款本息时以房抵债的物权变动之意思表示，但在以房抵债约定条款签订后，并没有主动交房给张任并协助张任办理该房产的登记过户手续等实际交付行为，说明王华并未放弃或处分该房屋的所有权。基于上述关于以房抵债协议仅成立而未生效的分析，张任不能根据以房抵债的约定就可以行使形成权，从而不能提出变更该房所有权的请求，法院也不能强制王华以物抵债，判决该房归张任所有。另一类是对不动产和有登记的特定动产或其他财产权拍卖成交裁定和以物抵债裁定。法律依据是最高人民法院法释[2004]16号《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”的规定。

　　结论：当事人之间的以房抵债协议，只有在债务人实际交付房屋，始发生法律效力。债权人不能据此约定诉请直接取得该房屋的所有权。

　　（作者单位：南宁市中级人民法院）