小区内发生刑事案件，向物业公司索赔的诉讼策略（熊潇敏律师，电话：13878124891  QQ：364891594    网址：www.fawu365.com）

　　最近发生北京某小区的孙某被奸杀的案件，受害者亲属向小区物业索赔，二法院最终裁定物业公司根据其的责任大小赔偿受害人亲属的损失。类似同样案例还有很多。发生这样的事情，是受害人及其亲属不愿发生的事情，也是令物业公司头痛的事情。在此之前，全国其他地区也发生类似的案例。

　　发生在深圳的郑某及其保姆被杀案：罪犯钟某使用深圳“ ×× 花园”小区管理处签发的过期 《 装修出入证 》 进入该小区，开启曾参与装修的某住宅单位房门，将业主郑某及其保姆杀害，并实施抢劫。法院认为该小区管理处没有尽到合理限度范围内的安全保障义务，与本案的发生有相当因果关系，应承担补充赔偿责任，赔偿费用共计 17 万余元。

　　发生在武汉的业主陈某在家中被杀案：被害人家属起诉物业管理公司疏于管理，应负赔偿责任。经调查，罪犯是从楼宇顶层翻入陈某家阳台实施犯罪的，该楼宇存在防盗呼叫系统未通、单元防盗门锁用任何钥匙都可以打开、顶楼平台防盗措施不力等问题，法院据此认定物业管理公司违反了保证楼宇安全的约定义务，其行为已构成单方违约，应承担违约责任，判决物业管理公司赔偿 7 万余元。

　　发生此类案件，如何索赔？诉讼途径有两种：

　　一、主张侵权责任

　　根据 《 民法通则 》 的规定，民事责任主要分为违约和侵权两大类 , 受损害方只能就其中之一提起诉讼。在刑事伤害案中，法院认定物业管理企业应否承担侵权责任，要考虑考虑侵权构成的了四个要素:

　　1 、是否存在损害事实。认定损害事实主要视其是否具备三个条件：损害是否达到应予救济的程度 ; 损害事实是否可以客观认定 ; 受损害的是否是合法权益。

　　2 、是否存在违法行为。被告的侵权是否具有违法性，这里的违法既包括法律规定，也包括违背良俗民规。如果行为人的行为不具违法性，即使造成损害，也不应承担民事责任。

　　3 、是否存在因果关系：侵权人实施的违法行为和损害后果之间是否存在因果关系，这种因果关系又分为直接原因和间接原因。如果直接原因成立，则侵权人应负全部或主要责任 ; 如果间接原因成立，侵权人需承担部分责任。

　　4 、是否具有主观过错。侵权人是否存在主观故意或过失行为。前者是指行为人主观上已经预见到自己行为的损害后果仍实施该行为，后者指行为人因未能预见损害后果而未尽合理的注意义务，导致损害后果发生。

　　分析：居于侵权的构成要件，要想证实物业公司的行为与犯罪后果有直接的因果关系，在举证上是非常困难的。再者，在目前死亡赔偿金应否列入刑事附带民事赔偿的范围，各地法院做法不一。就是在笔者执业的广西地区，各个市的法院做法也不尽相同。广西区高级法院曾下文规定，各法院不能死亡赔偿金不作为刑事附带民事诉讼的审查范围，要求另行起诉。因此，笔者认为从这一角度去主张赔偿不是最好的诉讼策略。

　　二、主张违约责任

　　从合同的角度，主张违约责任，在举证上就相对容易，受害人只需证实物业管理公司的行为合乎两个要件即可：

　　1 、存在违反合同的行为。物业公司是否履行了与业主之间的合同所规定的义务，这里的合同并非仅指物业公司与特定业主签订的书面合同，物业公司与开发商之间的合同、 《 业主公约 》 、物业管理公司的规章制度、物业公司作出的承诺以及公告等都可以被视为法律意义上的合同。另外，《 物业管理条例 》 等行业法规中规定物业公司应尽的义务也被视为合同的当然条款。因此，在审查物业公司的存在违反上述合同义务的，即可认定存在违反合同的行为。

　　2 、有无免责事由。免责事由主要有不可抗力、受害人自身的过失和约定的免责事由。如果物业管理公司可以证实有上述免责事由存在，则可以不承担违约责任。但是在一般小区内发生的刑事案件来看，小区物业公司要想找到免责事由是非常困难，除非真的是因为不可抗力或受害人自身的原因（如自杀）等。