【南宁律师】父亲以女儿名义购房并办理入户手续产权归谁？

　　【案件回放】

　　张三与前妻离婚后，碰上生意场上失利，债权人屡次逼还债务。为解决居住问题，同时也为了躲避债权人的追债，张三想出了一条冒充女儿的签字，以女儿的名字签订购房合同申购房产一套的“高招”。合同签订后，由张三缴付房款，开发商顺利地将房产证办到了其女儿名下。张三当时是躲过了债权人的追债，但让其想不到的是，十多年后，女儿竟向其提出房产所有权是她的。张三一时气不过，便将女儿告上了法院，要求法院确认房屋所权为其所有。

　　一审法院经审理认为：张三与女儿间的房屋赠与合同成立，且已办理了房产证登记手续，登记手续对外具有公示的效力，最后判决房产所有权归女儿所有。

　　接到判决书后，张三很是不解，通过广西专业律师网(www.fawu365.com)找到笔者咨询上诉事宜时说：自从购房以来一直都是自己居住，且当时仅只是以小孩的名义申购房产并办理房屋产权证书，怎么房屋就算是赠与了呢？

　　【争议问题】

　　张三与其女儿间的赠与合同是否成立？谁是真正的房产所有权人？

　　【不同意见】

　　对于一审的认定张三与女儿间的赠与关系成立，笔者有不同的意见。

　　《合同法》第一百八十五条规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。从这一条规定可以看出赠与合同是诺成合同。所谓诺成合同，是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果，即“一诺即成”的合同。赠与合同一经受赠人表示接受便宣告成立。赠与合同既可采用口头形式，也可采用书面形式或者在合同订立后办理公证证明。无论采用何种形式，也无论是否经过公证，都不影响赠与合同的成立。本案中，张三以女儿的名义签订房屋，并将房产证办在女儿名下，是不是其真实赠与的意思表示？张三是否作出过将房屋赠与给女儿的意思表示？存不存在事实上的赠与关系？解决了这些问题，本案的争议问题便迎刃而解。这得从本案的实际情况分析。

　　首先，张三冒充女儿的签字在签订购房合同的时候，并没有让女儿到现场签字，其女儿当时并未知道张三以自己的名义办理申购房产手续。在这个阶段，张三不存在赠与的意思表示，女儿也不可能作出接受赠与的意思表示（因为父亲以女儿名义购房女儿并不知情）。

　　其次，张三在办理房产证后，女儿虽然知道父亲以其名义购买了一套房，但房屋并未交付女儿居住，一直都由张三居住，且该房产为张三仅有的一套住房，且房产证均由张三保管。从这也看出，张三没有赠与的意思表示。如果仅从房屋落户到女儿名下就推断事实上的赠与关系成立，张三将自己仅有的一套住房赠与女儿而自己却居无定所，这也不符合一般常理。

　　再且，房产证办在女儿名下，不是基于赠与合同，而是基于购房合同。这与一般存有赠与合同关系后，凭赠与合同到房产局办理过户手续，一旦过户手续办理，赠与合同生效的情况还是有所区别。本案房屋产权不存在产权变更的问题，产权登记源于购房合同，房产登记部门主要是根据购房合同上的购买人作为房产证登记的产权人。整个办理房产证的流程，均没有体现出张三有赠与及女儿有接受赠与的意思表示。

　　最后，房产证办到女儿名下也不存在事实上的赠与关系。从结果上看，产权证是登记在女儿名下，但是这一结果不是基于张三的赠与的意思表示以及女儿表示接受的意思表示所产生的。认为张三与女儿间存在事实上的赠与关系的观点也难于成立。仅以结果论，去推定父女间存在赠与关系，这也不符合赠与合同的成立要件，合同法上有关赠与人有权撤销赠与的规定也就变得毫无意义。

综上，笔者认为，明确的意思表示是赠与关系成立的必备要件。本案中，张三虽以女儿的名义购房后办房产证，但既未告知女儿购房的事实，也未让女儿与开发商签订购房合同，更未以书面或口头方式明确表示愿将房屋赠与女儿，故认定双方之间的赠与关系确属牵强。认定房屋产权人归张三所有理由更为充分。

作者:广西远东律师事务所 熊潇敏律师

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