丈夫站在妻子一边  情人孤军奋战

　　张女士诉称，我与余先生系夫妻关系。余先生于2006年11月与杨小姐相识并开始同居，杨小姐于2007年12月生有一女。2007年5月至10月期间，余先生陆续赠与杨小姐及其即将出生的孩子60万元。2007年9月，余先生将夫妻共有的位于朝阳区的房屋赠与杨小姐，现分别起诉，要求确认赠与钱款和房屋的行为无效，并请求判令杨小姐将房屋返还自己和丈夫，判令杨小姐和小佳共同返还60万元。

　　由于涉及个人隐私，两案均为不公开开庭审理。庭审中，丈夫作为被告，其意见始终与妻子一致。杨小姐一方则孤军奋战，倍显凄凉。

　　房屋：买卖还是赠与？情人是否善意第三人？

　　对于房屋问题，杨小姐辩称：我与余先生从相识到生子，并不知道其已婚。2007年9月6日，我们签定了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我以75万元的价格购买其所有的位于朝阳区的房屋，当日我缴纳了契税，双方办理了房屋过户手续，我付清了房款，由于都是即时处理，故未打收条。之后领取了产权证，由于当时不知余先生已婚，故我是善意第三人，我们之间的房屋买卖合同有效。

　　余先生则承认妻子所述的全部事实，并称：杨小姐怀孕之后，多次以堕胎、吃药等方式威胁我，最后我背着妻子将房屋赠与杨小姐。当时房屋市值应该是150万，为了少缴税款以75万元的价格签订房屋买卖合同，但只是名义上签订的合同，实际是赠与，杨小姐并未付款。

　　法院经审理查明：张女士与余先生于1994年11月登记结婚。双方在夫妻关系存续期间，于2003年11月以余先生名义购买位于朝阳区某处房屋，房屋产权人为余先生。2006年11月余先生与杨小姐相识并开始同居。2007年12月杨小姐生下一女，按余先生与杨小姐约定起名叫“小佳”。2007年9月6日，余先生与杨小姐签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定杨小姐以75万元的成交价购买余先生位于朝阳区的房产，当日杨小姐申报交纳了11 250元契税，双方当日还签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》，写明经双方协商决定自行划转交易结算资金，交易过程中发生的资金及权属风险由双方自行承担。现该房屋产权人为杨小姐。

　　法院认为：2007年9月6日余先生与杨小姐签订《北京市存量房屋买卖合同》，并办理了房屋交接和过户手续，双方有签订房屋买卖合同的形式，也有履行房屋买卖合同的行为，故应认定是房屋买卖合同，而非赠与合同。根据以下三方面，应确认该房屋买卖合同无效：

　　杨小姐是否知道该房系应利与余先生夫妻共有，即其是否属于善意第三人。庭审中，张女士夫妻俩提供了若干证人证言，但证人均系余先生的下属、同学或朋友，杨小姐不予认可。法院依据规定，认定该证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，在无其他证据的情况下，不认定杨小姐在房屋交易时知道余先生已婚，故杨小姐属于善意第三人。

　　房屋交易的价格是否与该房屋的实际价格明显不符。余先生双方称2003年11月购买房屋时房屋价格是82万元，而给杨小姐时该房屋价格已达150万，以75万的价格进行交易，目的在于避税，故房屋交易的价格是与该房屋的实际价格明显不符。但张女士在本案起诉时自己对该房屋的估价为约80万，故75万元价格交易并不属于以明显不合理的低价进行交易的情形。

　　房屋交易行为是否已经完成。双方签订了房屋买卖合同，并办理了房屋交接和过户手续，但杨小姐并无充分证据证明其已经按合同约定付清房款，故应认房屋交易行为尚未完成。

　　由于房屋交易行为实际未完成，而二人的房屋交易行为侵害了张女士作为房屋共有人的权利，杨小姐和余先生签订的房屋买卖合同应属无效。但由于余先生是在隐瞒房屋共有人的情况下将涉案房屋出售给杨小姐，因此导致房屋交易无效的过错方为余先生，其应承担杨小姐已经交纳的契税损失。故判决杨小姐返还房屋，余先生赔偿杨小姐契税损失11250元。