广西房产律师：房屋通过按揭购买，出售房屋时是否应当先通过抵押权人即银行或者公积金管理中心的同意是日常生活中老百姓关心的话题。广西房产律师认为贷款买房后出售房屋不需要经过抵押权人同意，但是房屋出售后应当支付贷款及约定的利息。

　　（1）从合同法角度讲，只要双方的买卖合同符合合同法的生效要件，合同即为有效。

　　（2）从担保法的角度讲，《最高人民法院关于担保法若干问题的解释》第六十七条规定，担保法的目的在于保证抵押物的流转，同时为能更好地保护各方利益，赋予抵押权以追及效力及受让人以涤除权。所以担保法第四十九条抵押物转让中未通知抵押权人则转让行为无效的意思，应为受让第三人不能应价款的支付而使抵押物免责，抵押权人得追及抵押物行使抵押权，即转让行为只是对抵押权人不生效，而在抵押人和受让人之间仍然是有效的。故本案原告与被告签订的按揭房买卖在抵押人之间是有效的，对抵押权人不发生效力。

　　（3）从物权法的角度讲，当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这是债权与物权相区分原则。

　　（4）如果认定合同无效，无视买受人的合法利益，使出卖人通过不合理的反悔得到利益，违反了诚实信用原则。

　　因此，笔者认为商品房按揭制度不是完全意义上的不动产抵押，在适用法律上不能完全适用不动产抵押制度。按揭商品房的买卖只要符合合同法第五十二条的生效条件，合同就是有效的，不需要以抵押权人的同意为生效必要条件。