当事人对违约金和损失如何计算没有约定或者约定不明,　买受人要求出卖人支付逾期办理房屋产权证的违约金或赔偿损失的如何处理？

　　1、违约金或赔偿损失的起点：应当根据最高人民法院《商品房买卖合同解释》第18条第1款规定，从合同约定或者法定的办证之日起计算，即（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日90日；（3）商品房买卖合同标的物为已经竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　2、违约金或赔偿损失的计算起点：应计算至出卖人将办理房屋权属登记所需的资料报备于房屋登记机关，具备办证条件，并向买受人履行告知义务之日止。

　　3、违约金或赔偿损失的计算标准：适用最高人民法院《商品房买卖合同解释》第18条第2款规定：“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融计收逾期贷款利息的标准计算。”其中的“已付购房款总额”，包括买房人支付的首期款和通过银行按揭贷款方式支付给出卖人的按揭贷款。而所谓逾期贷款的利息的标准，司法实践中，一般按中国人民银行同期基准贷款利率之上加收30%—50%确定贷款利率或按照中国人民银行同期贷款利率计算。