我国住宅性能认定制度解读_

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我国住宅性能认定制度解读

发表时间：2008/10/17 14:13:44　来源：

住宅性能认定是我国推进住宅产业化的重要制度，记者近日就此采访了建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲。
　　记者：我国住宅性能认定制度是伴随着住房制度改革和住宅商品化的实施建立起来的，请您谈谈我国住宅性能认定制度产生的背景。
　　童悦仲：确实是这样，计划经济时期我国对城镇职工实行福利性的住房实物分配制度，人们分到房子已很不容易，因此对房屋品质并不十分挑剔，往往只关注它的施工质量，或者说工程质量。性能和质量是不同的概念。随着住房体制的改革，住宅成为商品进入市场，人们在选购房屋时，不仅关心工程质量，还对住宅的功能质量、声光热等建筑物理特性、设备配置、住区环境等进行考察和比较。所谓“住宅性能”，就是把住宅这些多方面的品质综合起来的集中表达。
　　国外开展住宅性能认定已有多年的历史。上世纪90年代初我国翻译了日本工业化住宅性能评定制度的有关文件，之后又结合国家“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”项目进行了较为系统的研究。1998年国务院宣布停止住房实物分配后，住房市场空前活跃起来。为了配合建立多元多层次的住房供应体系，促进我国住宅建设水平的全面提升，引导居民放心买房、买放心房，建设部于1999年4月颁布了建住房[1999]114号文件《商品住宅性能认定管理办法》，决定从当年7月1日起在全国试行住宅性能认定制度。
　　我国建立住宅性能认定制度的根本目的，是为了提高住宅性能，促进住宅产业现代化，保证住房消费者的权益。
　　记者：请您谈谈我国住宅性能认定制度6年来的实施情况。
　　童悦仲：住宅性能认定工作开展以来，得到了各地政府建设行政主管部门、房地产开发商、住宅设计、施工单位以及广大消费者的广泛关注与响应，6年来全国已有近200个小区、数千幢住宅楼通过了住宅性能的设计审查，其中有44个小区已经竣工并通过了终审，获得了A级住宅称号。
　　社会各界也对这项工作给予了关注和支持，2002年初，中国工商银行作出决定，对通过性能认定的住宅项目优先给予贷款支持；中国人民保险公司则参照国外类似做法，决定对通过性能认定的项目开办住宅10年质量保证保险业务。
　　在国际合作方面，自2001年12月至2004年11月，中日两国政府进行了为期3年的住宅性能认定制度合作研究，取得了许多有价值的成果。
　　记者：请您谈谈我国住宅性能认证制度的主要内容。
　　童悦仲：我国的住宅性能认定制度把住宅性能分解为适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能5个方面共268条具体指标，通过对各项指标的打分和综合评价，最终确定住宅的综合性能等级。目前正在编制的国标《住宅性能评定技术标准》将住宅综合性能按照得分划分为A、B两个级别，其中A级住宅为执行了现行国家标准且性能好的住宅；B级住宅为执行了现行国家强制性标准但性能达不到A级的住宅。A级住宅按照得分由低到高分为1A、2A、3A三个级别。应当说，无论1A、2A还是3A，都可认为是住宅中的精品。
《商品住宅性能认定管理办法》规定，凡国家或省级住宅试点、示范工程均应进行性能认定；其它项目可以由开发商自愿申请性能认定。住宅性能评定原则上以单栋住宅为对象，也可以单套住宅或住区为对象进行评定。住宅性能认定工作由各级政府建设主管部门负责指导和管理，委托同级负责住宅产业化工作的机构组织实施。
　　记者：请您谈谈实施住宅性能认定制度的重大意义。
　　童悦仲：国务院办公厅发布的国办发[1999]72号文件《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》提出：要“重视住宅性能评定工作，通过定性和定量相结合的方法，制定住宅性能评定标准和认定办法，逐步建立科学、公正、公平的住宅性能评价体系。”中国建筑学会理事长、建设部原副部长宋春华先生曾撰文指出，推进中国的住宅产业现代化是一项系统工程，包括5个子系统，即技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和性能认定体系，其中性能认定体系是整个大系统的核心。
　　为了吸引消费者，目前社会上有形形色色的新概念住宅，大都是强调住宅性能的某些方面。我们不提倡炒作各式各样的新概念，而要把其中合乎科学的内容纳入性能认定指标体系中来。
　　记者：我国住宅性能认定制度是从日本“拿来”的，请您对住宅性能认定制度的中日“版本”作一个简单的比较分析。
　　童悦仲：在法律地位上，我国住宅性能认定制度是以建设部颁发文件的形式启动实施的，属于政府行政主管部门颁发的规范性文件。日本住宅性能表示制度是经国会众、参两院表决通过后，由国家正式颁布《住宅品质确保促进法》规定实施的，法律地位比我国高。
　　在具体操作上，我国的认定方法带有较多政府行为色彩，认定过程涉及的部门和人员多、程序复杂。日本则由主管大臣授权社会上的中介机构从事住宅性能表示业务，依靠市场机制进行运作，委托方和中介机构之间关系单一，责、权、利明确。
　　记者：以五六年时间推行一项制度，很难不出现这样那样的问题，请您谈谈实施住宅性能认定制度存在的主要问题。
　　童悦仲：在推行住宅性能认定制度方面存在的问题，一是受人员编制限制等原因，地方政府对此项工作往往无暇顾及；二是有少部分开发商对“A级住宅”的理解有偏颇，只对获得3A级认定感兴趣，不知道获得1A、2A级认定也是很高的评价，结果放弃了申报和积极争取；三是目前社会上形形色色的住宅评奖活动搞得鱼龙混杂、真假难辨，对严肃的性能认定制度造成了很大冲击。
　　记者：请您谈谈实施住宅性能认证制度下一步的计划。
　　童悦仲：一要通过试点探索市场化运作的机制和模式。住宅性能认定并非只是得出一个简单的认定结论，它本质上是一种技术服务，通过认定这一形式和过程，充分吸收各方专家的经验和智慧，帮助住宅建设上档次、上水平，使消费者获得实惠，才是认定工作要达到的根本目的。因此今后可以学习日本的方法，通过中介组织和市场规则来推进这项工作。
　　二要加快制定《住宅性能评定技术标准》。由建设部住宅产业化促进中心和中国建筑科学研究院等单位共同编写的国家标准《住宅性能评定技术标准》已于2004年12月中旬通过建设部组织的专家审查，目前已进入报批程序。下一步，要以《住宅性能评定技术标准》的颁布为契机，面向社会广泛宣传住宅性能认定制度。
　　三要总结和交流各省市开展住宅性能认定工作的经验，通过典型引路，推广各地行之有效的做法，把面上的工作引向深入。
　　四要结合住宅性能认定加强相关科研工作，总结出住宅达到各项性能指标所需的技术措施和标准构造作法。如屋面和墙体保温、隔热作法，楼板隔声作法，南方地区外墙防渗漏作法等等，为住宅良好性能的实现和认定工作提供技术支持和可靠保证。

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