房地产企业如何防范法律纠纷_

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房地产企业如何防范法律纠纷

发表时间：2008/10/17 14:13:45　来源：

        最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房“司法解释”)施行后，法院受理的房地产案件逐渐增多，作为房地产企业，压力加大了。就房产企业如何有效地避免房地产纠纷的产生这一问题，通过对近期大量房地产案件的研究分析，增多的房地产案件主要有逾期交房、广告与宣传许诺、产权证办理引起的退房或索赔、对恶意违约要求赔偿、房屋质量引起的要求退房、按揭贷款等问题引起的纠纷。由于司法解释对认购金的法律性质界定、惩罚性赔偿、质量、产权证办理的期限、逾期交房等实际问题加以了规范，买卖双方权利义务相对明确化了，原来买房人认为“正常”的权益受损，遂依据该司法解释通过诉讼的方式来解决房地产纠纷,故房地产案件增多了。那么房产企业该如何有效地避免房地产纠纷的产生，防范法律风险呢?
　　
       1、很多纠纷实质上源于前期或中期
　　
       商品房的开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和租售物业管理阶段。商品房开发过程环节多，是一项巨大的社会工程，涉及社会的方方面面。如政府的计划、国土、规划、建设、市政、房管、道路、环保和消防等部门，以及地方政府、当地居民、施工、设计和材料供应等单位，某一方面考虑不周，处置不当等都会影响开发进程。在这些过程中，开发企业都要与设计、施工、销售代理和物业管理等单位产生各种合同关系，而商品房买卖纠纷中产生的诸如面积差异、质量瑕疵、逾期交房、产权证办理、相邻侵权等法律问题和矛盾的出现，大都是在交付使用阶段，但这些纠纷其实质上源于前期或中期，可能是房产企业违反了规划批准的某项参数，造成了商品房的布局违反了广告的许诺，造成了面积的增减、房屋间距的变化；可能是房产企业在与拆迁户的拆迁纠纷，造成了延期开工；可能是房产企业在与施工单位的工程款纠纷，造成了逾期交房；可能是房产企业在施工建造过程中疏于隐蔽工程的验收和竣工质量的验收，造成了房屋交付后众多的质量隐患；可能是房产企业在参建、联建中产生的纠纷，造成了房屋交付产权证不能如期办理等等。
　
      　2、规范管理，认真把关，建立全过程法律风险防范机制
　　
       房产企业防范法律风险的重中之重是规范管理，规范运作，依法转移风险，建立法律风险防范机制。由于房地产项目投资较大，而许多房产企业内部大量的业务均为非标准化、非规范化运作，某些企业职工便会利用企业内部管理上的薄弱环节，内外勾结，个人捞好处，利用合同损害企业的利益，加大了开发企业的风险，房产企业也可能会在经济上遭受巨大损失，故应当规范管理，规范运作。另外，由于房产企业要与设计、施工、销售代理和物业管理等单位产生各种合同关系，那么房产企业就应当从工程建设前期拆迁及市政配套、工程建设招投标、工程施工、对承包方的资质审核、协助控制工程质量、工期、造价、工程验收、以及房屋的预、销售及出租、物业管理等等方面全过程合同起草、制作、签约认真把关，建立全过程法律风险防范机制。由于受传统文化的影响，许多人认识到合同的重要性往往是在发生纠纷以后，可一旦纠纷发生，不仅合同中的每句话重要，连每个字都变得重要了，实际上，一份有缺陷的合同本身就是纠纷的诱因，其缺陷或者被一方恶意利用，或者不能使不利于合作的行为受到及时约束和纠正，其结果必然是花费很多精力去解决纠纷。因此，解决方法只有一个——就是认真把关，建立全过程法律风险防范机制，尽量避免有缺陷的合同。就依法转移风险而言，试举一例，因施工企业原因造成的逾期交房引起的房产企业向买房人承担的违约赔偿责任，施工合同中应约定为可以向施工企业追偿，这样房产企业即可依法转移风险。
　　
      3、时刻关注新政策，决策要有前瞻性，做到超前控制、防患未然
　　
      房产企业应当注意，由于目前房地产法律体系还处在趋于完善的情形下，现阶段的房地产纠纷大多数是引用《民法通则》、《合同法》作为判案依据，故增强合同权益意识极为重要。由于《房地产管理法》过于原则，缺乏实务性和可操作性，故充分利用相关司法解释显得尤为重要，针对商品房“司法解释”施行后逾期交房、逾期办证引起的诉讼案，房产企业应当充分利用有利条款，维护自己的合法权利，

      另外，由于房地产开发过程比较长，作为房产企业更要时刻关注新的法律、法规、相关司法解释等有关规范性文件的立法动态，使企业决策具有前瞻性，防范法律政策所带来的风险，如2003年11月20日最高人民法院公布的《关于审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释》的征求意见稿中第二十一条规定：“《城市房地产管理法》实施后因国有土地使用权转让发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释”，对于1995年1月1日以后进行国有土地使用权转让都可能适用的司法解释征求意见稿的内容，作为近期要进行国有土地使用权转让的房产企业，就应当去关注，以此做到超前控制、防患未然。

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