对于竣工的工程而言，承包人应区分民事法律上的“竣工验收”行为与行政程序上的“竣工验收合格”行为。民事法律上的“竣工验收”是指承发包双方当事人对承发包合同履行情况的相互认可，对发包方而言是工程完工方面量与质的验收和接受，与此相应对承包方而言是工程款的确定与收取。行政程序上的“竣工验收合格”则是在发包人“竣工验收”的基础上完成法定的行政许可手续，目前主要涉及建筑、规划、消防、卫生防疫、环保、住宅等一系列部门的竣工验收。发包人的竣工验收并不等于行政程度上的竣工验收合格，从工程验收的实际情况看，两者通常分别进行且存在较大的时间差。

　　因此，工程款优先受偿行使权6个月期限的起算时间应以发包方按合同约定验收工程的“竣工之日”为准，而不是完成全部行政程序上的“竣工验收合格”之日。

　　当工程处于无法完工的情形时，工程价款优先受偿权的行使时间就转化为建设工程合同约定的竣工之日。当约定的工程竣工之日来到时，建筑承包人可以开始与发包人协商处理工程价款的确定与支付问题；双方不能达成协议时，建筑承包人应当及时通过诉讼程度向法院申请工程拍卖以实现其工程价款优先受偿，而这一权利行使的期限应为合同约定的工程竣工之日起6个月内。

　　一般而言，协商的结果无非有两种可能：承发包双方当事人如果能达成延期竣工合意，就自然转变为正常情况下的工程竣工交付使用，不会发生工程拍卖的问题；但如果承发包双方不能达成工程延期竣工合意又无法达成折价合意的，那么承包人也只能通过诉讼途径申请拍卖了。

　　结论

　　根据上述法律规定和法律关系的分析，我们可以对上述案例得出如下结论：

　　司法解释明确规定的建设工程优先受偿权的使用期限为建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起6个月。”由于该案例中的建设工程属于未竣工的工程，因此B公司行使优先受偿权的期限应为合同约定的竣工时间之日即2007年9月30日起6个月，而B公司于08年5月向人民法院提出诉讼，从时间上讲，已经超出了6个月的期限限制，由于法律规定的优先受偿权的期限性质上是除斥期间，不能适用法律规定的诉讼时效的中止、中断、延长的规定。由于B公司未在法定的6个月期限内行使优先受偿权，故已丧失了优先受偿的地位，在权利顺序上不能优先于C银行。

　　反思

　　应当提醒承包人的是，由于中国特殊的市场环境，房地产开发企业的自有资金率往往极低，故房地产开发企业需要向银行办理贷款，一般通过要求承包人明确放弃优先受偿权，在这种情况下，承包人更应当注意经营风险，同时，房地产开发企业还往往通过在合同条款中设置陷阱，故意延长审价时间，从而达到延长付款时间的目的。这两种情况都必须引起承包人注意，前者因承包人明确放弃而丧失优先受偿权，后者因审价时间的人为延长而导致承包人未能在法定的6个期限内行使优先受偿权而无法得到法院的支持。

　　因此，为了有利于工程价款优先受偿权的行使，笔者建议承包人在合同签订过程中需要明确下列事项：第一，建筑承发包合同中应明确约定工程竣工日期，工程款按进度支付的时限，以便于出现工程不能完工情形时及时行使工程拍卖权；第二，建筑承发包合同中应明确约定工程竣工时，工程价款结算方法及结算时限，以避免因寻找发包人通过审价单位而拖延工程结算时间。第三，如果发包人在发包过程明确要求承包人放弃优先受偿权的，则承包人必须在工程进度款及工程结算得到充分保障的前提下，才能出具放弃优先受偿权的承诺。