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南宁律师总结房产交付中常见的纠纷

 

发表时间:2011/8/6 8:44:18 来源:广西专业律师网


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  南宁律师总结房产交付中常见的纠纷(广西远东律师事务所、广西专业律师网房产律师热线:13878124891 QQ:364891594)

  房屋交付是出卖人将所建房屋交付于买受人的行为。交付房屋关系质量验收、逾期责任、风险负担,双方对及相关问题经常产生纠纷。本文梳理出常见十种纠纷并提出相应解决意见。

  一、一般质量问题

  一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质,买受人可以拒绝接受,由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责 任,逾期交付的,应当支付延期履行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的,出卖人应当承担保修责任,拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,根据《关 于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》(下称“解释”)第13条,买受人可以自行修复或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损 失由出卖人承担。

  二、房屋质量不合格

  《建筑法》61条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”现行竣工验收合格标准分为工程验收合 格、综合验收合格、分期综合验收合格,北京市则将规划验收合格作为合格标准。工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志,综合验收合格与规划验收合 格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收,还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的,买受人可以拒绝 接受房屋,并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的,买受人可以主张相同权利。

  三、迟延交付房屋

  根据《解释》第15条,出卖人迟延交付房屋,在催告后三个月的合理期限内仍未履行的,买受人可以请求解除合同,并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违 约责任,但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由,该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责 任,故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。

  作者认为:能否免责应当考虑 1、出卖人是否能够或者应当预见到;2、出卖人是否能够或应该能够解决;3、该事由是否足以导致延期施工。

  四、配套设施迟延或者交付不能

  配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施 完备是买受人正常居住必备条件,如该设施缺乏,买受人可以拒绝接受房屋,逾期交付的,可以要求出卖人承担违约责任。公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不 可或缺要素,其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准。销售广告对公共设施的描述具体明确,足以影响买受人是否购买与房屋价格的,应当视为要约,出卖 人拒绝交付或迟延交付时,应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  五、装饰和设备不合约定

  买卖合同经常约定出卖人提供精装房,并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时,买受人发现材料低档、做工粗糙,因此与出卖人发生争 执。材料与工艺标准应当依合同约定为准,无约定或约定不明的,根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的,由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失 的责任。交付房屋时,出卖人必须提供室内空间检测报告,否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气,造成室内空气污染,危及人体健康 时,出卖人应当承担赔偿责任。

  六、房屋相关资料不完备

  房屋交付时,出卖人应当提供以下资料:1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》,较权威地证明房屋业已竣工验收合格;2、房屋测绘机构出具测绘资 料,该资料用于,也可以确定实测面积与约定面积之间的误差;3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的 法律文件,后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项的文书。出卖人未提供第1和2项资料时,买受人可 以拒绝接受房屋;未提供“两书”时,有判例认为:“两书”是为加强商品住宅质量管理,确保商品住宅售后服务水平,维护住宅消费者的合法权益而规定,未提供 不构成拒绝接受房屋的条件。

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关键词:房屋交付过程中常见的问题,房屋交付中应注意的问题
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